开发商与建筑方 杭州恒大水晶城背后的总包救急

观点网4月17日，一直沸沸扬扬的恒大杭州水晶城项目，经过浙江建投的三方交易，终于有了落主。

浙江建投最新公告显示，为加快化解涉及中国恒大集团及下属公司应收款项逾期问题，浙江建投全资子公司浙江省建工集团有限责任公司拟与中国恒大集团下属控股公司杭州晶立置业有限公司、浙江省浙建房地产集团有限公司达成在建工程三方转让协议。

根据公告，转让资产为在建杭州水晶城文化旅游商业综合体项目。晶立置业作为水晶城项目转让方，浙建房产作为专业房产开发公司受让水晶城项目，浙江建工作为专业总承包施工单位负责后续施工事宜，预计后续工程施工金额不超过24亿元。

最终止步于36.6亿的项目权益价值，牵动杭州之江区许久的恒大水晶城，在此续写了故事的下一页。

“半途而废”水晶城

2015年风光开盘，恒大水晶城建设之初，承载着杭州之江区商业发展的希望。

整体项目坐落于杭州之江国家旅游规划区，是地铁6号线之浦路上盖项目，又紧邻彩虹快速路，交通便利。面积为89303平方米，地上建筑面积不大于22.33万平方米，地块用途为商服用地。

2016年之江还没有像样的商业综合体，恒大规划之初原本想要抢占之江的商业主阵地。

根据恒大原来的方案，整个项目原本应该包含一座6万平方米五星级希尔顿酒店、约5万平方米国际开放式购物中心、约4.6万平方米滨水购物长廊、约6万平方米下沉式地下商业空间、约5000平方米室内模拟自然海浪泳池等丰富业态。

截至今日，除了商业一期街区已交付，原本打算2019竣工的商业还在地下施工中，二期街区只完成主体二层结构，商业三期购物中心及酒店目前处于桩基工程阶段。

除此之外，水晶城的建设一直“命途多舛”。先是住宅部分延期交付，交付后又一度遭遇产证办不下的问题，商业项目也是一直拖延至今。

因为毗邻以蚂蚁金服全球总部，小区还在求是（之江）二小学区范围内，北面有着浙江省体量最大的文化中心，包含浙江省博物馆新馆等一系列丰富的资源加持，占尽地利的水晶城，却没能成就天时。

水晶城的“失败”甚至进一步影响了杭州地铁6号线之浦路站的开通，最终政府在原定地址上预留了一个小的地铁出口，重新规划和建设了地铁站点路线。

从雄心壮志到落寞离场，面对已经闲置多年的项目，浙建房产此次受让，面对的不仅是老旧项目的翻新与再造，更是之江区规划的新一轮重启，这或许也是浙建国资顶着压力输血再造的动力所在。

善后与救急

每一个“未完成”的项目背后，开发商总是首当其冲，但开发商、施工方的故事才是现实全面呈现。

恒大水晶城项目背后，浙建房产与浙江建工无疑是故事的另一位主角。

根据公告，晶立置业作为水晶城项目转让方，浙建房产作为专业房产开发公司受让水晶城项目并将通过设立项目公司形式，负责水晶城项目后续开发建设工作，浙江建工作为专业总承包施工单位负责水晶城项目后续工程施工事宜。

对浙建房产来说，职责成为了水晶城项目建设单位，进而将施工总包给旗下浙江建工。

水晶城36.60亿元项目价值中，有9.21亿元用于抵偿中国恒大集团及其下属公司对浙江建工及其下属子公司杭州地区的应付款项，剩余转让对价，通过变现或溢价销售、以房抵债的方式处理，将按照有关政府部门统一要求，化解中国恒大集团及其下属公司杭州地区、湖州地区项目债务缺口，如有剩余的，可用于抵偿中国恒大集团及其下属公司对浙江建工及下属子公司在湖州地区的6.95亿元应付款项。

捡起恒大的“烂摊子”，对建筑单位以及施工方来说，未来还要面对项目停摆已经带来的欠款问题，更要承受后续不良资产处理的进一步挑战。

根据浙建房产的公告内容，目前水晶城项目处于司法查封状态，在办理资产过户手续前由晶立置业与当地政府、相关债权人协调完成解封手续。

这也代表，水晶城项目远远还没到正式解封可以建设的阶段。

对建设单位来说，即使选择了以房抵款，但是后期还需要仔细核实工程的产权情况。每一个“未完成”的项目背后，接手的建设单位都要经历漫长的梳理阶段——项目是否具备预售许可证、是否已经抵押给银行、是否被法院查封。

确认这些都没问题后，再进行下一步的综合分析时间、地点以及工程质量等因素，对工程的价值进行较为准确的估计。

之后的工程估算价和最终售价之间的差额风险，以及税务等其他费用成本，都是建设单位需要接下的“烫手山芋”。

房企与建筑商的关系，或许称得上一句“爱恨交织”。

在当前房企出险危机之中，建筑企业无疑也面临着巨大的考验。在恒大事件之初，就直接导致与恒大关系紧密的南通一建、三建、六建接连破产重组。

从2021年下半年到现在，有4家特级、11家一级建企申请破产重组清算，或100%股权转让、拍卖。仅在2022年4月，至少已经有19家企业因债务违约，申请破产/债务重组/公开拍卖。

一位建筑业专业人士感慨道：“这两年房地产难做，建筑行业更难做”，“房地产不景气，会让优势做房建项目的公司转专业方向。转方向是比较麻烦的事，没有相关专业配套设施，施工技术，管理人员”，想要实现转型，是一场长久的阵痛。

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