年报解读丨构筑全领域发展之路 合生创展安全边际再夯实

4月21日下午，合生创展发布2021年年报。报告显示，2021年在市场降温，房企融资、销售等多方面承压的环境下，合生创展不仅签约销售额稳步提升，同时经营管理水平和盈利能力持续增强，保持了“三道红线”全绿档的安全态势。

盈利能力卓越 财务延续稳健

年报显示，2021年合生创展实现营业额307.34亿港元，股权持有人应占溢利97.59亿港元；毛利为131.45亿港元，综合毛利率43%。其中地产板块毛利率45%、净利润率26%；商业板块毛利率71%、净利润率192%。

毛利、毛利率是衡量企业盈利能力的重要指标。据国金证券(600109)统计，2018年至2020年房企的毛利率分别为28.77%、26.96%、23.35%。2021年在行业承压下，房企毛利率进一步下滑，可以看出合生创展43%的综合毛利率处于高位，盈利能力突出。

突出的盈利能力进一步夯实合生创展的财务状况。报告显示，2021年合生创展净负债率70%，剔除预收款后的资产负债率为63%，现金短债比1.05，“三道红线”保持全线“绿档”。 此外合生创展的融资成本再下降，2021年加权平均财务成本为6.3%，同比下降0.5%。

值得注意的是，合生创展短期债务压力小，债务结构分布合理。截止2021年末，合生创展总有息负债941亿元，其中一年内到期有息负债233亿元，占比24%。同时2022年1月合生创展已偿还5亿美元债，年内无公开市场信用债到期。

随着房企“三道红线”、银行“两道红线”等调控政策的深入，流动性压力成为房企悬顶之剑，在手现金量备受关注。年报显示，截至2021年末合生创展现金及银行存款363.12亿港元，同比上涨22.47%。

不仅如此，期内合生创展不断拓宽融资渠道，拓展融资边界，丰富现金流储备。据不完全统计，期内合生创展成功发行5亿美元的利率5.80%优先票据、3亿美元的7%优先票据、2.375亿美元的6.8%优先票据和7.2亿港元的5.25%优先票据……

得益于稳健的财务状况，合生创展信贷指标优异。据悉，合生创展的主体信用及债券信用等级为AAA级，标普信用评级B级，惠普B+：评级展望均为稳定。

销售额、销售均价显著提升

良好的经营指标离不开销售业绩的支持。2021年在行业下行周期，合生创展销售业绩实现逆势增长。数据显示，期内总合约销售金额422.99亿元，同比上升18%。其中，物业合约销售约402.73亿元，同比上升16.8%。

从地区分布来看，60%的销售额主要来自于一线城市。其中，北京及天津在售19个项目，合约销售额合共人民币219.09亿元，占比达52%；上海在售16个项目，合约销售额为90.02亿元，占比21%；广州及惠州在售27个项目，合约销售额为113.88亿元，占比27%。

此外，合生创展坚持以利润为导向。期内销售均价稳定增长至人民币36650元/平方米，同比上升78.14%。

业绩的稳步增长，离不开对市场的精准布局，同时与合生创展产品力的提升和营销模式的创新也有密切关系。

一直以来，合生创展坚持以北京、上海、广州为轴心，深耕环渤海、长三角、大湾区三大经济圈。报告显示，截至2021年末合生创展土地储备约2944万平方米，地产板块土地储备约2217万平方米，一线城市高质土储高达1668万平方米，占比75%。

此外，2021年合生创展推出全新缦系、悦系产品。其中，定位高端产品线的缦系，旨在为当代精英提供不可复制的居住体验，期内合计贡献销售业绩202亿港元，占总销售额39%；悦系旨在打造符合年轻人喜好的首置产品。

同时合生创展营销模式不断升级，利用科技手段赋能营销流程及模式创新，打造全流程产业链的全场景智慧营销平台，将客户管理、智慧案场、在线交易、智慧交付串联打通，提升客户忠诚度和体验感。年内合生创展还全面启动在线获客产品应用，流量平台投放以效果化为导向，提升线上营销拓客能力。

商业运营能力提升 多元业务优化布局

近年来，传统住宅开发业务的增长天花板已经逐渐显现，多元化发展成为房企寻求第二曲线的方向。合生创展经过近30年的发展，已逐步成为科技赋能及产业驱动的综合性投资控股平台公司，旗下地产、商业、基建、合生活、投资五大板块并驱发展。

除地产板块外，合生创展的商业板块、合生活板块已逐步进入收获期，为合生创展的发展创造了稳定的收入和利润。

其中，商业板块已逐渐发展成投资性房地产和合商科技双平台业务。报告显示，2021年商业板块品牌影响力逐年上升，期内实现营收48.34亿港元，经营毛利为35.75亿港元。截至2021年末，商业板块土地储备约726万平方米。一线城市（北京、上海、广州、深圳和临深区域）土储高达690万平方米，占比95%。

而合生活作为合生创展旗下的社区科技与物业管理板块平台，在2021年表现出众。报告显示，期内合生活社区科技实现收入44.76亿港元，同比增66%；净利润3.09亿港币，同比上升94%。截至2021年末，合生活社区科技平台已服务超30座城市，近200个项目，经营管理面积1.3亿平方米，为超过100万户家庭提供服务，自主开发的合生活APP用户量近300万。

值得注意的是，科技赋能一直是近年来合生创展战略转型的重点。在科技驱动引领下，合生创展不断夯实企业核心竞争力，以实现穿越周期的发展。

依托多元业务布局，合生创展以科技平台为载体，构建从地产开发、商业运营管理、物业管理、金融投资、基金管理到智慧服务等全产业链的智慧管理平台。同时将科技赋能应用到各个环节，实现多个互联网+的应用场景，跨周期打造线上线下全业务流程的大小闭环，建立企业竞争优势。

2022年合生创展成立30周年。三十年风雨兼程，合生创展已经构筑了集地产、商业、合生活、基建及投资五大板块的全领域发展之路。展望未来，合生创展在年报中透露，将用科技与创新不断为企业注入向上的活力，以多年积淀的实力和大胆变革的魄力穿越周期稳健前行，积极迎接新挑战和新机遇。未来始终围绕轻重结合，看重品牌打造、品质认可、市场覆盖，以期得到更长远的发展。

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