重磅大招又来了！这个大湾区城市疯狂救市，但这次却救不动了......

文章开头，插播一条最新消息！

就在今天凌晨，东莞出台了最新的楼市政策，大大放松了楼市调控，主要内容包括：

1.增值税满5年改为2年；

2.限售满3年变2年；

3.双拼户型按一套算证；

4.二孩或三孩的居民家庭，允许多买一套（限购3套）

这是继3月份连续出台政策救市之后，东莞又放出的一个大招。

这次的条例中除了常规的政策之外，还多了一个生娃拿房票的条例，把房票和生娃绑定在一起，或许真的是解决人口问题的妙招。

东莞这一次的楼市政策相比之前的政策力度明显加大，也看得出来，在一次次救市达不到效果之后，东莞官方进一步刺激楼市的决心。

当然，东莞楼市现在整体还没有复苏，市场上的笋盘其实不少，也不仅仅是东莞、湾区其他城市比如深圳、广州、珠海等也有不少笋盘，如果你想趁着政策调控出现效果之前低位抄底买房，想了解最新的市场信息和笋盘信息，可以扫描下面的二维码咨询。

东莞今天还在出台政策，也告诉我们大湾区的疯狂救市还远远没有结束。

但要我说，此刻，大湾区救市最疯狂的，力度最大的，还不是东莞，而是中山。

遥想五一之前，当时突然有中山老家的朋友发消息给我说：

中山放松调控了，人才买房不需要社保了！

那时的我，对这则消息完全没当回事，因为那时候大湾区好几座城市排着队放松调控，中山这么依靠房地产的城市，不放松才不正常，基本操作罢了！

但没想到的是，前几天，我的朋友又发给我消息，说中山又有动作了，这一次招数更大，中山宣布：

首套房只需要2成首付！

2成首付，力度这么大了，我想着应该要收手了吧，但我还是低估了中山。

根据中山楼市的最新消息，在2成首付之后，中山最新的政策是近一步明确：

中山楼梯房和20年以上的自建房不纳入家庭住房套数。

其他城市都是稍微放松一下，就收手了，也就只有中山一直在出招。

真就是发展不积极，救市第一名。

但是，中山这么努力，真能把楼市救活吗？

先谈谈这几个政策吧。

第一招放开人才购房，是老方法了。

在湾区除了广州和深圳，其他城市想要放开楼市调控，基本都是从放开人才购房开始的。

中山这次调整的重点，主要在后面两条政策。

首付2成这一招，在其他城市，也就只有佛山敢尝试。

但佛山能首付2成的地方，都是非限购区，比如三水和高明区，都是远离广州、楼市没那么火热的区域；

楼市最火热的南海、顺德都是不能2成首付的。

而中山这边呢，虽然也在说非限购区才能执行首套两成首付，

但中山的最新非限购区是这样的。

图源：中山房叔

除了石岐和东区，中山其他所有区域都不限购，包括深中通道带火的中山马鞍岛以及东部的南朗、火炬开发区，都是非限购区。

重点是：非限购区不区分中山户籍和非中山户籍，而且规定是中山市内无房产无贷款的购房者，才能2成首付。

也就是说，现在外地人到马鞍岛买房，不限购，而且只要你在中山市内无房无贷，首付只需要2成。

大家都知道，马鞍岛、南朗是中山最受外地人欢迎的投资标的之一。

限购区不包括马鞍岛、不包括南朗，这不就应了那句“我家大门常打开，开放怀抱等你”的歌词吗？

从这个角度看说，非限购区首付两成，对外地人其实非常有利，我甚至可以说这完全就是针对外地买房客做出的针对性政策调整，意图非常明显。

除了外地人，中山对本地客也有针对性布置。

中山楼梯房和20年以上的自建房不纳入家庭住房套数这一招，就是针对本地客的，这一点我一说你就明白。

中山的本地客主要分两种，一种是纯粹的本地人，这些人通常都是各个镇区村里的土著，家里一般都会有自建房，我接触过不少这些土著，这些中山的土著，往往没有什么意愿去买商品房；

另一种本地客是早期来到中山打工的外地人，这一部分人因为在中山打拼多年，所以也在中山定居了下来，而这一部分群体买的房子多数都是早期的楼梯房。

看懂了吧，放开楼梯房和自建房，完全就是精准定位这两类人群，为释放他们的买房需求而量身定做。

一切的放松政策，都不是拍脑袋，中山救市，目标其实非常明确。

中山这么煞费苦心地救市，也是情有可原。

因为过去的第一季度，中山的经济情况，经济数据确实太难看了。

中山第一季度的名义增速只有3.53%，在9座大湾区城市中排名倒数第二，只比该季度长期受疫情影响的深圳稍微高一点；

除此之外，第一季度中山的GDP增量只有27.17亿元，在9座城市中只比肇庆稍微高一点，不如江门，更不用说珠海、佛山了。

经济乏力，一方面是因为疫情影响，但更重要的原因是，中山始终摆脱不了一个困境——过度依赖房地产。

2015年到2018年，是中山近年来经济最有活力的时期，而这个阶段，也正是中山楼市最火热的时候，不仅外地人发疯似的涌入中山买房。就连本地人也因为受不了房价的不断上涨，跟风买了不少房子。

自从2018年之后，中山的经济就随着楼市的衰退而衰退了，疫情之后，“病情”变得更加严重，

刺激楼市，是中山亮出的最后一张底牌，可能也是不得不为之的无奈之举。

当然，另一方面也说明了中山真的没有进步，还在原地打转。

此刻的中山不是没有产业，但更多靠的还是传统产业在支撑各个镇区的经济，没有实现产业转型升级，竞争力不强，对城市经济的拉动作用并不显著。

跳不出 刺激经济=刺激地产 这个恒等式，是当下中山最大发展障碍。

虽然中山救市的愿望很迫切，但是我真的不看好中山能够重新把楼市热起来。

因为从2015年中山房价暴涨开始，中山楼市就一直是靠外地人支撑的。

在这个所谓外地人群体中，最典型的就是深圳客。

当年的深圳客对中山可谓疯狂，在中山楼市最火热的时候，中山东部的很多板块，买新房的购房者中十有八九都是深圳人，

因此，想要救市，就必须重新让外地人愿意来中山买房。

但是，如今这个经济环境下，大家信心普遍不足，真的还会有人愿意到中山买房吗？

我之前的文章就说过一个观点：（点击原文可看之前的论述）

只要深圳不放松限购，湾区楼市就不可能彻底回暖。

因为只有风向标城市深圳松绑，才能给市场带来信心。

但很明显，深圳此刻并没有放松调控。

给不到外地客信心，中山再怎么“求着”外地人来买房都没用。

而那些本地购买力，也完全指望不上。

一方面，本地的购买力在2015-2018年那一波购房潮中就已经被透支了。

我自己家包括我身边很多朋友、邻居，都在那段时间买了房，而且基本都是置换或者二套，这些人大部分都不属于高收入群体，短期内很难腾出足够首付的资金去买房。

另一方面，经济低潮期，也让不少本地人躺平了。

传统产业的逐渐衰落、新兴产业转型遇到阻碍，导致中山的人口流入实际上是放缓的状态，去年中山全年的常住人口增长只有3.58万人，

没有新的常住人口增加，本地人的新增购房需求肯定也指望不上了。

本地人躺平、外地人也未必愿意来，中山楼市，还能靠谁拯救？

作为一个在中山生活了很多年的人，看到中山最近的楼市政策，可谓是五味杂陈。

我既希望中山能通过楼市尽快把经济纳入正轨，但我又知道这毕竟不是长久之计。

人的成长需要代价，城市的蜕变，也需要长期的阵痛。

显然，中山还没走出这个阵痛期，而且当下也无法预测这个阵痛期何时才能结束。

但我知道，只有中山不再过度依赖房地产的时候，才可能会是新的开始。

文章最后，贴一下我们公众号的贴片，如果大家关注大湾区楼市的话，记得关注我们的公众号，会给大家更新最新的市场信息。

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连夜出台新政，大湾区最猛烈救市政策来了！

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以上为正文，来自湾区区长

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