每经热评丨变遇冷为契机 土拍能否降地价以达新平衡

每经评论员 薛晖

前五个月的土地市场成交情况，整体有点冷。据中指院数据，全国300个城市共推出各类用地规划建筑面积6.5亿平方米，同比下降26.4%。成交5.1亿平方米，同比下降32.1%。成交楼面价1894元/平方米，同比下跌37.4%。

土地市场遇冷，是整个房地产业不景气的表征之一。房地产“不好看”的数据有不少，除了房企买地金额下降，还有新房销售“量价齐跌”以及房企融资额下滑等。凡此种种，虽然对房企而言都是“坏消息”，但在购房人看来就不同了。

例如，北京的一则土拍消息就令不少购房者激动不已。近日，北京第二轮集中供地收官。其中，被业内称为“王炸”的东北三环太阳宫地块，虽然溢价率达到15%，但成交楼面价仅8.8万元/平方米，住宅销售指导价13万元/平方米。由于政府产权份额占10%，购房者只需付九成房款，折合下来单价仅11.7万元/平方米。较之同一板块内二手房13万元/平方米至16万元/平方米的均价，新房上市很可能出现“倒挂”。

无独有偶，自去年以来，随着楼市转冷，多个热点城市的土拍市场也出现降温，进而引发新房价格与二手房的“倒挂”。

房价“倒挂”的背后，是地价降了。之所以如此，一是市场真的变了，是供需博弈的结果；另一方面，也是一些地方政府真的下了决心，落实“稳地价，稳房价，稳预期”的精神，从源头上平抑地价，让利于房企。

自中央确立“房住不炒”以来，各地为平抑房价，曾力推限购、限贷以及“指导价”等行政手段，也取得了立竿见影的功效。然而，市场有其自身规律，以行政手段限制买卖和价格，虽然可以短期见功，却难以长期有效。因为企业一旦没了利润，自然失去了再投资的动力。表现在土拍市场上，就是“用脚投票”。克而瑞的研究显示，今年以来，房企拿地积极性持续降低，百强房企中有约六成企业没有在5月份拿地。

要让房企有信心重返土拍市场，最好的办法就是降地价，让企业有利可图。让利于房企，也是让利于民，最终才能提振市场。连北京这样的城市都在压低地价，以求市场回暖，政策方向可见一斑。其实，繁荣的市场并不取决于价格，而要看是否有交易量。只要还有持续可观的交易量，就是一个好的市场。当市场冷清时，如果把价格降一个台阶就能活跃起来，如果在低价位上能达到新的平衡，也不失为一个好的选项。

中国的房地产业正进入关键的调整时期，地方政府作为楼市调控的主要执行者，应该因势利导，既用好行政手段，又尊重市场逻辑，努力把阻力变成动力。土拍市场遇冷，的确不是“好事”，但可以把它变成一个契机，变“坏”为“好”。有了新的契机，或许是又一个希望的开始。

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