观速讯丨每经热评丨开发商“以粮换房”必须守住金融安全底线

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每经评论员 杜恒峰

近日，河南商丘“建业河畔洋房”的房地产项目推出“小麦换房”的购房活动。海报信息显示，购房客户将农产品(000061)销售给指定收购商，售得款项可抵首付款，小麦最多可以抵扣16万元首付款。如今正是小麦收割季，销售顾问称，趁这个时间，公司给老百姓(603883)发福利，“因为现在小麦市场价是1.5元一斤，我们收购的是2元一斤。”除了小麦可以换房，另外一张“杞县建业城”的海报，开发商则打出了“5元/斤，大蒜换房”的营销口号。

虽然是以小麦或者大蒜换房，但上述交易的实质是用粮食出售所得的现金购房，超出市场价部分的售粮款项，开发商另外补贴给粮食收购商。这种所谓的创新方式，也意味着潜在的风险，粮农们的卖粮款是否安全，根本上取决于整个购房的流程是否合规。从媒体已有的报道信息来看，情况并不乐观。

一是房产开发商本身就有资金问题。上述楼盘的开发商为河南建业集团，虽然是河南本土最大的地产开发商之一，但自2021年以来，建业集团便债务问题缠身。开发商自身资金链安全，整个楼盘后续的正常交付才能确保安全，一套房产动辄几十万元，对粮农来说是很多年的积蓄，他们承受不了烂尾的风险。从上述模式来看，虽然开发商所称是“助农行动”“福利”，但其急切回笼资金的“助己”意图溢于言表。其对“小麦的质量没有要求”，溢价购粮也意味着开发商实际上要给出数万元的补贴，以小博大换取更多的现金流。没有对粮农真实身份进行核验也意味着所有购房者都可以通过“以粮换房”的方法得到所谓的优惠，开发商瞄准的客户范围实际上远超粮农群体。

二是销售和资金监管等环节有潜在风险。在前述海报中，有“助农”“惠农”这类看似公益性质的表述，对朴实的粮农来说有很强的吸引力。海报还有“来电2859组、到访852组、成交30套”“16天成交约86万斤大蒜”等销售话术，这种刻意渲染出来的销售数据能够营造出房子不愁卖的氛围，对潜在购房者有较强的刺激作用，但这些数据以及“惠农”等表述是否真实，决定了广告是否合法。对此，市场监管部门应当及时介入查实。同时，在“以粮换房”具体的操作上也有风险，如果卖粮款计入首付款，则这部分资金应当纳入预售资金监管，且总金额必须与2元/斤的价格相符，即便是现房销售，房产监管部门也有义务确保开发商按时按质交房，防止资金被随意挪用导致项目烂尾。

三是粮农能否承受金融负债的风险。能全款购房的是少数，大部分人要通过按揭贷款才能消费得起房产，想要买下商品房，在付出售粮款项时，还必须对长期现金流作出理性安排。我国对粮食设有最低收购价，但化肥、农药、种子、燃油等成本并不固定，粮食收成多寡也不确定，他们是否具备稳定的收入以覆盖负债？若不能，一旦断供，则抵押的房产将被银行收回，用来付首付的粮食款也就谈不上安全。因此，商业银行应当严守风险底线，认真核实粮农的资金流水是否满足负债要求，并以此为据发放按揭贷款，而不能看到有房产抵押就睁一只眼闭一只眼，尤其是地方银行，应当坚持市场化独立运营，不能只为了纾困开发商而随意“开绿灯”，这既是银行自身必须，也是为粮农们负责。

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