当前观点：流动的保障房

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文/乐居财经 李奕和

保障房REITs潮起。

继8月底红土深圳安居、中金厦门安居、华夏北京保障房三只保障性租赁住房REITs成功上市后，保障房REITs的名单中即将迎来又一位新成员。

9月22日，华润置地（01109. HK）公告，华夏基金及中信证券(600030)向证监会及上交所提交了公募基金注册及上市的申请材料。同日，上交所披露，华夏基金华润有巢租赁住房REIT提交申报并获得受理。

华夏华润有巢REIT是华润置地旗下有巢住房租赁（深圳）有限公司（以下简称“有巢深圳”）、中信证券、华夏基金三者联合推出的REITs项目。

该基础设施REIT的底层资产为有巢深圳旗下位于上海市松江区的两个保障性租赁住房，即泗泾项目和东经济区项目。

自此，华润置地成为除招商蛇口(001979)外，第二个尝鲜基础设施REITs的房地产企业。

华夏基金作为公募基金管理人，将设立公募基金作为公开上市的基础设施证券投资基金。有巢深圳将作为项目顾问向项目提供营运及管理服务，包括行政支援。基础设施REIT将就此等服务支付管理费。

目前，预计公募基金将募集11.2亿元。

相对于“快周转”的开发模式，租赁住房资金沉淀量大、回报周期长。如果成功搭上REITs的东风，沉淀的资金将随之“流动”起来。

去年以来，基础设施REITs的开闸以及政策层“十四五”期间对租赁住房的定调，带动了保障房REITs的兴起。一众房企蠢蠢欲动，想要在融资艰难的行业环境中，掘一眼“活水”，拓宽融资渠道，活络手头资金。

但事情并不如想象这般简单。

此前深交所曾针对保障房REITs发布相关《指引》，要求基金原始权益人回收资金需用于保障房建设；且涉及地产开发的，应进行隔离，严防资金流入商品房及商业地产的开发。

对那些想要通过推动保障房REITs上市来拯救流动性的房企而言，这样的想法或许并不那么现实。

首宗房企保障房REIT上市

作为首只由房地产企业推出的保障房公募REITs，华夏华润有巢REIT的上市颇有一番意味。

泗泾项目全称为有巢国际公寓社区·泗泾社区，是上海首宗R4租赁用地项目；东经济区项目全称为有巢国际公寓社区·东部经开区店，是上海第二宗R4租赁用地项目，同时是华润置地的第二个租赁社区项目。

2017年，随着房地产“租售同权”的明确，北京、上海等 13个城市成为开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。次年，上海开始推出农村集体建设用地建设租赁住房。这些纯租赁用地，也称R4租赁用地。

2018年8月、10月，华润置地先后以底价1.8亿元和1.25亿元拿下松江区工业区的“SJC10024单元09—11号地块、松江区泗泾镇SJSB0001单元07-09号地块。经两年多的开发建设，2021年3月、4月，泗泾项目和东经济区项目先后达成开业。

据了解，泗泾项目土地面积2.02万平方米，建筑面积4.03万平方米，共建有825户；东部经开项目建筑总面积12.8万平方米，项目由5栋楼组成，其中1-4号楼为租赁公寓，共有1015套房间。

华润置地是持有投资物业最多的房企之一，至2022上半年，其经营性不动产公允值达到2224亿元。该公司最早在2018年涉足住房租赁领域，并创立长租公寓品牌“有巢”。

目前，华润置地“有巢”系列品牌已形成 “有巢公寓”、“有巢公馆”、“有巢公邸”及“有巢新城”四大产品线，入驻城市16个，管理房源5.5万间。其中，在营房间数2.2万间，储备房间数3.3万间。规模上名列前茅。

数据显示，上半年，华润置地生态圈要素型业务营业额76亿元，增长19.4%，其中，代建代运营、长租、影业及康养业务对生态圈要素型业务的贡献分别为94.7%、2.4%、2.0%、0.9%。据此计算，长租公寓为其贡献收入1.8亿元。

此次上市，华润置地将作为战略投资者认购已发行基金份额总数约34%，剩余的66%基金股份将为公众基金份额持有人持有。

上市完成后，资产支持专项计划将向华润置地收购项目公司的全部权益。完成后，上述两项目公司将由基础设施REIT持有100%权益，不再为华润置地附属公司。华润置地最终实现了在该两个项目的退出。

根据截至2022年3月31日的数据，泗泾项目出租率约96%，东部经开区项目出租率约92%。出租率保持在较高水平。

在地产行业，如果华夏华润有巢REIT成功上市，华润置地将成为除招商蛇口外，第二个尝鲜基础设施REITs的房地产企业。其也是首个尝鲜保障房REIT的房企。

保障房REITs受热捧

随着去年6月首批9只基础设施REITs上市在深交所和上交所以来，国内的公募REITs市场不断扩容。特别在住房租赁领域，在政策的引领下迎来公募REITs的上市潮。

2021年以来，中央针对保障性租赁住房建设力度加大，与此同时，多文件支持推动保障性租赁住房试点项目落地。据了解，为健全住房保障体系，着力解决新市民、青年人的住房困难问题，2021年、2022年，全国建设筹集330万套（间）保障性租赁住房。

而根据今年9月中旬，住房和城乡建设部副部长姜万荣的介绍，“十四五”期间，40个重点城市将建设筹集650万套（间）保障性租赁住房。以解决近2000万新市民、青年人的住房困难问题。

政策的推动之下，2021年7月，随着国家发展改革委发布“958号文”，保障性租赁住房纳入基础设施REITs试点范围。

今年5月27日，证监会与发改委联合印发了《关于规范做好保障性租赁住房发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点有关工作的通知》，正式启动试点工作。

保障房REITs乘着这股东风迎来快速扩容。

在华夏华润有巢REIT之前，不足一个月前的8月31日，全国首批3只保障性租赁住房REITs——红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT刚刚完成上市。

政策的支持以及公募REITs开闸所带来的市场热度，让这批保障房REITs受到了投资者的追捧。

8月16日，中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT三只保租房REITs产品正式公开发售。其中，红土深圳安居REIT拟认购数量总和为186.241亿份，为初始网下发售份额数量的133.03倍，刷新公募REITs网下询价认购倍数新纪录。

8月31日，三只首批保障房REITs项目开启同步上市交易，发行规模总计37.97亿元。开盘之后，三只产品全部一字涨停。

而据统计，自去年6月首批基础设施REITs发行以来，上市首日即录得涨停板的仅有四只产品。上述三只保障房REITs均在该名单。剩余一只为2021年12月17日上市的建信中关村(000931)产业园REIT。

房企的新融资通道

投资者在经济下行、股市震荡的大环境下，对保障房REITs的追崇有其合理的一面。从收益率来看，这些保障房REITs的表现似乎并不差。

资料显示，红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT和华夏北京保障房REIT合计有8个基础资产，拥有8663套租赁房间。这些底层资产均位于深圳、北京、厦门三个一线及强二线城市。三项目的出租率分别达98.78%、99.29%和94.66%，出租率高，有相对稳定的租金收入。

2022年一季度，上述三个项目毛利率分别达52%、68%、70%，具有较好的盈利水平。根据招募说明书，红土深圳安居项目、中金厦门安居项目和华夏北京保障房项目2023年预计现金分派率分别为4.25%、4.34%和4.31%，可带来稳定的现金流。

更重要的是，投资者争相追崇，更看好的或还在于保障房REITs所能达成对企业、行业、社会等多方面的积极影响。

在一众机构的眼中，保障房REITs的上市不仅有利于提高租赁住房供给规模、保障住房需求；另一方面也有利于企业盘活资产，降低杠杆，减少经营风险。

中银证券表示，发展保障房REITs有助于形成可持续发展的投融资模式，募集资金继续用于保障房建设，将有效扩大租赁住房供应规模。

“通过运用REITs等工具盘活存量，以提高租赁房源供给规模，可以加快补齐租赁住房供给侧短板，推动解决大城市新市民、青年人住房困难问题。”

另对企业而言，保障房REITs作为权益型的成熟资产持有平台，可为保障性租赁住房企业提供有效的退出渠道，从而使企业在不累积负债的同时，形成项目开发和退出的闭环，形成可持续发展的“开发、运营、盘活”的新模式。

这可以提升租赁住房行业权益融资比例，降低租赁住房行业杠杆率和金融风险。

特别在地产融资日渐艰难的大环境下，房企保障房公募REITs的上市，能为企业获得更多元的融资通道，促进企业的稳定和发展。因此，华润置地作为开发商获发行房企首宗保障房REIT，也被认为有行业指向性的意义。

在最新公告中，华润置地也指出，建议上市为公司提供另一种以股权为基础的融资方式，其将使集团的融资方式及平台多元化，并减少对传统债务融资方式的依赖。

通过建议上市，公司将能够盘活基础设施资产，避免基础设施投资恢复期较长及资产周转率较低的不利影响。“此举亦将增强本公司的滚动投资能力及可持续营运，有利于本公司的长期表现。”

据了解，目前，上海、重庆、杭州、南京、西安等地区均有保障性租赁住房企业正在积极筹备参与基础设施REITs试点。预计还将有更多的企业参与其中。

对仍处于艰难环境的房企而言，这是否意味着另一眼“活水”的到来？答案并非想象中那么丰满。

7月15日，深交所曾发布《公开募集基础设施证券投资基金业务指引第4号——保障性租赁住房（试行）》。该《指引》就提出，要求原始权益人净回收资金应当按照要求优先用于保障性租赁住房项目建设，确无可投资的保障性租赁住房项目的，可以用于其他基础设施补短板重点领域项目建设。

另外，对原始权益人控股股东或其关联方业务范围涉及商品住宅和商业地产开发的，原始权益人应当在资产、业务、财务、人员和机构等方面实施严格隔离，并对回收资金实行严格闭环管理，防范回收资金流入商品住宅或商业地产开发领域。

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