境外评级”当断则断“，房企集体加力境内融资

“负面、Ca、CC 、Caa2”近一年多以来，三大国际评级机构轮番上阵，无差别攻陷房企评级。处于舆论漩涡中的房地产企业解释但不纠缠，纷纷选择与评级机构“和平分手”。

【资料图】

房企遭遇国际评级“无差别攻击”

房企与国际评级机构切割的势头正愈演愈烈。

龙头房企碧桂园也加入到了撤销国际评级队伍中。11月8日，标普发布报告称，应碧桂园公司的要求，撤销其发行人信用评级。紧接着，惠誉也宣布，经与惠誉友好协商，碧桂园主动撤销了其信用评级。

接连不断的被下调评级是引起房企大规模主动申请撤销评级的导火索。自去年下半年以来，三大评级机构开始大规模下调房企评级，下调受评房企评级或展望达300余次。而且范围已经从出险房企逐渐无差别地殃及到基本面稳定的优质龙头房企，甚至一改此前几个月或者半年以上的定期调整评级的常规操作，对一些房企的评级调整间隔时间缩短至几天。

在刚过去的两个月时间内，三大评级机构开始“剑”指旭辉。9月21日和10月12日，惠誉分别下调旭辉长期发行人违约评级、高级无抵押评级和未偿付票据评级，最终评级为“CC”；10月18日，穆迪将旭辉集团的企业家族评级由“B3”下调至“Ca”，展望维持“负面”，并将其高级无抵押评级由“Caa1”下调至“C”。 导致其部分融资触发了提前兑付条款，境外债兑付压力在短期内剧增。

因被下调评级触发境外债兑付压力的典型房企还有中国奥园。去年10-11月间，三大国际评级机构下调其评级达到8次，密集的向外界传递其高违约风险。加速了奥园在今年1月出现的实质性违约，不得不启动海外债全面重组。

这是房企被下调评级后的一个缩影，接连不断的被下调评级成为了房企不能承受之痛。中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示，评级下调，对房企产生较多负面影响。一是对于尚未直接违约的房企来说，评级下调有可能触发债项的提取偿还条款，短时间内加剧企业的偿债压力；二是也增加了房企再融资的难度和资金成本；三是下调评级的负面舆情也会传导至销售市场，影响企业销售，会导致销售下滑。为了减少负面影响，房企主动退出撤销评级。

审时度势 分道扬镳

由穆迪、惠誉和标普组成的国际三大评级机构所做出的信用评级，被称为被评人违约风险的指示器，所以，这三个机构一直被赋予了极大的权威和影响力。

三大评级机构使用一套符号体系表示评级结果，分为投资级和投机级两类，代表了机构对违约风险高低的两种基本判断。穆迪和标普给出的Baa3、BBB-及以上为投资级，以下则为投机级，代表还债能力较弱，其中二者给出的Caa1、CCC+及以下，则表示具有不同程度的违约风险。对于发行债券的企业而言，信用评级越高，投资人认购就会更积极，同时发债利率也会更低。

据悉，这些评级主要影响房企境外发债。过去，中国房地产企业为了高速发展往往选择到国外发债以支撑国内发展。尤其是最近两年，政策层面对房企融资进行了收紧和限制，房企融资渠道出现短缺，这样就催生了房企海外发债热潮。而要敲开海外发债大门，三家国际机构的信用评级相当于开门之钥。

成也萧何，败也萧何。房企付费给国际评级机构是为了获取更多的融资，但在当前严峻的环境之下，评级机构非但不能助力其发债，还有雪上加霜触及其提前还债的违约风险，那么，房企大规模主动撤销评级的做法则是两害相权取其轻的一种策略。

据不完全统计，去年至今，已有包括阳光城(000671)、中国恒大、佳兆业、新力控股、龙光集团、融创中国、中梁控股、合景泰富、海伦堡、宝龙地产等在内的约70家房企向三大评级机构提出申请撤销评级。其中，中国恒大、阳光城、中梁控股、中国奥园、佳兆业集团、合景泰富和海伦堡等房企与三家机构完全取消合作。

政策层层递进 提振市场信心

事实上，房企融资已经在国内找到了新出路。

今年以来，各项支持民营房企发债的政策层层递进，最近半个月内高层就已4次发声支持民营企业融资，其中3次明确点名支持民营房企。国内债券市场利好消息不断，紧跟着的是房地产板块的接连上涨。

从实施效果来看，中债信用增进公司已推进十几单房企增信项目，支持新城控股(601155)、美的置业、龙湖拓展、碧桂园、旭辉集团等多家民营房企发债融资83.68亿元，累计带动民营房企发债融资155亿元。

11月8日，中国银行(601988)间交易商协会官网消息称，交易商协会将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（即“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。总规模约2500亿元，后续还可视情况进一步扩容。

碧桂园也在撤销评级时回应，公司当前基本面没有发生重大变化，销售指标稳中向好，而且得益于金融机构对公司的支持及认可，公司于9月在境内资本市场完成了再融资，成本为全市场最低。本次评级撤销不会触发公司存量债务的加速清偿条款，不会对公司的偿债能力及融资能力产生不利影响。

业内人士认为，当前市场环境下，多数民营房企海外融资可能性微乎其微，评级机构对于房企融资基本没有帮助，避免疲于应对评级下调的舆情，减轻维护评级负担，专心处理债务，主动撤销评级是房企较佳的选择。随着相关政策的不断落地，民营房企融资以及偿债压力会得到一定缓解，从而带动房地产市场的信心修复。

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