现场丨高和资本冯巍：调控给地产关上一扇门 不动产私募基金和REITs打开一扇窗

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3月17日，以“迭代与进化：商业办公新势力”为主题的中国写字楼产业园发展论坛第十九届年会于北京富丽万丽酒店举行。会上，高和资本投资管理部执行董事冯巍发表了题目为“不动产私募基金试点背景下的地产纾困”的主题演讲。

冯巍指出，增量开发、快速销售、炒、评估增值、开发商传统的银行融资、开发贷、物业贷的融资场景，我们认为这是旧格局。现在变成了正在走向新秩序，新秩序是什么？原来是增量开发快速销售，现在变成了存量更新，精耕细作，是从“游牧民”向“农耕民族”的进化，不是这事儿干完就拉倒了，而是对资产进行长期运营打理，我们追求的是长期稳定的租金收入和资产增值，这是新秩序。还有以租定价，这是新秩序。另外要有新的金融工具、金融场景来适应新的行业新秩序，这个金融工具就是不动产私募基金和公募REITs。

首先说说不动产私募基金，调控给地产关上一扇门，但是不动产私募基金和REITs给地产打开一扇窗。不动产私募基金给市场带来了增量的权益型基金，现在市场上地产纾困政策，大部分或者99%都是债向，要找贷款主体，找央企贷给你，你给谁做纾困，但是强主体本身就不缺钱，他如果想纾困缺的不是钱，而是资产运营方案还有背后债券债务解决方案，如果没有这个方案，你给他钱也不要。现在市场上大量冲充斥的是债券基金，股权基金量不大，但是可以四两拨千斤，它可以找到问题关键来解决。当然它要追求的是高额的利润，当然它也必须承受终极的风险，现在市场上缺的就是这种股权基金。为什么我没有说发不动产私募基金试点，几张牌照可能解决这个问题呢？因为原来的所谓的不动产股权投资更多套用传统的股票私募基金、PE私募基金，监管政策完全跟PE、股票市场进行监管，这种监管的逻辑跟地产完全不一样的，或者是两个市场，但是它套用同一套监管体系，这给我们做股权投资的机构带来了很大的困扰。但是现在监管也发现了这个问题，就开辟了新的不动产私募基金试点，针对地产股权基金进行重新颁发牌照，我们现在正在申请，有可能可以取得第一批牌照。原来做地产投资、股权投资遇到的问题，可能可以迎刃而解了，要追求高额利润，但是也愿意承担终极风险的机构，这样这类机构就会在市场上出现，而且大量发展，这是我们的一个判断。

不动产私募基金还有一个作用是可以推动行业向小开发、大资管转型。开发、运营、持有这个事儿原来都是开发商自己做，这个事儿肯定是不符合行业发展的，我们就可以看到未来，包括现在已经开始有了，有轻重分离的行业趋势。轻资产端是这个团队就是原来开发商的团队，他有开发、设计、管理能力，就逐渐变成了轻资产的管理公司，凭专业能力吃饭，做的是委托管理，接收重资产端的委托对重资产进行管理，比如代建、运营、招商等等，现在已经分化出来了而且是非常强的专业化团队，比如原来商管公司、公寓管理公司比较强的都是大开发分离出来的独立团队，这就是轻资产端的趋势，它会逐渐剥离出轻资产团队，形成独自业务，甚至有可能独立上市。重资产端就是资产一定要从开发商出表，出到房地产私募基金持有，甚至公募REITs持有，只有这种资金才适合持有这类的资产，它追求的就是长期稳定回报，市场上有大量资金，保险资金，个人投资者都愿意参加。而开发商不愿意做，因为回报率太低了，只能说剥离出来，形成重资产端，通过金融工具、CMBS、类REITs、Pre-REITs等等的持有资产，这是未来趋势。

这就是小开发+大资管的行业未来的局面，这是我们对未来行业的判断。

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