城投控股：未来将持续聚焦上海核心区域 稳健审慎的投资底层逻辑不变 热推荐

近日，上海城投控股股份有限公司（以下简称“城投控股”，600649.SH）发布2026年半年度业绩报告。财报数据显示，报告期，公司实现营业收入28.41亿元，同比下降52.06%；归母净利润-0.52亿元，同比下降133.80%；扣非净利润-0.42亿元，同比下降132.74%。

针对上半年业绩亏损的原因，城投控股方面此前在回复《中国经营报》记者采访时表示：“核心是房地产业务结转周期波动与资本市场公允价值波动两大因素叠加所致。”

同时，城投控股副总裁兼董事会秘书蒋家智向记者透露：“下半年露香园C地块、前湾项目计划推盘入市，后续可结转货值较为充足，能够有效平滑阶段性业绩波动，全年整体收益有望保持稳健。”

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对于城投控股上半年业绩的波动，上海易居房地产研究院副院长严跃进表示：“上半年业绩波动受到房地产业务结转周期影响，随着露香园、前湾等核心项目下半年集中入市，高价值货值将充分释放，全年业绩或将呈现反转趋势。”

下半年将推露香园C地块、前湾等项目

财报显示，从业务结构看，房地产业务仍是城投控股核心收入来源，报告期实现营收27.45亿元，占总营收比重超九成，但同比大幅下降53.27%，毛利率为22.58%，较上年同期增加3.72个百分点。尽管毛利率有所提升，但受限于本期房产项目竣工交付结转面积大幅减少，导致营收规模显著收缩。具体项目中，露香园二期、青溪云邸等高端住宅项目贡献了主要结转收入，但整体可售资源结转节奏放缓。

城投控股在回复记者采访时进一步解释：“经营层面，上半年无全新楼盘开盘入市，整体以存量房源去化销售为主，可结转营收及利润体量相对有限；投资层面，持有的金融资产受上半年资本市场阶段性波动影响，公允价值出现暂时性回落，对当期利润形成压制。”

同时，城投控股方面补充表示，相关金融资产均正常持有、未做减持，后续若市场行情修复，对应收益有望逐步回补。针对阶段性经营压力，公司已全面优化施工排期、加快在建项目建设进度，并强化营销去化力度，推动存量房源加速回款结转。

据悉，城投控股下半年将推出露香园C地块、前湾项目，露香园A地块等项目也将进入交付结转期，全年经营业绩预计保持稳健态势。其在回复中坦言：“受行业开发模式及自身业务规模影响，阶段性经营业绩确实会受到项目竣工、交付与结转节奏的干扰，此类短期波动在当前行业环境下具有一定普遍性，并不代表公司整体经营基本面出现实质性变化。”

此外，中报显示，今年上半年，城投控股租赁运营板块保持稳定，截至报告期末，公司在营长租公寓社区17个，总运营房源2.4万套，平均出租率保持在90%以上，为公司提供了稳定的现金流补充，但尚未能完全抵消地产开发板块的收入下滑。

关于新利润增长点的拓展，蒋家智表示，未来在稳固房地产开发基本盘的基础上，将重点做强自持资产运营业务，依托商业、办公、租赁住房等运营资产持续贡献稳定现金流和常态化利润，筑牢业绩安全垫；同时积极拓展产业投资等业务，培育第二发展曲线。

坚持“回款决定投资”的核心逻辑

今年上半年，城投控股的拿地动作同样引发市场关注。5月28日，全资子公司上海城投置地（集团）有限公司经过63轮竞价，从12家竞买人中脱颖而出，以约19.3亿元竞得虹口区C080301单元hk306-08地块，溢价率约35.63%，成交楼板价约10.85万元/平方米。

面对外界“业绩承压却高溢价拿地”的疑问，城投控股方面回应称，此举并非短期投资冲动，而是立足上海本土市场、修复长期土地储备、夯实未来业绩底盘的战略性长期布局。值得关注的是，该地块总建面不足2万平方米，属小体量精品项目，开发销售周期短、资金回流快，可有效减少长期资金沉淀。

据悉，截至2025年年末，城投控股待开发土储约42万平方米，此前连续两年在公开市场几乎无新增土储。获取虹口项目能够及时补齐核心城区土储缺口，平衡未来3—5年的项目货值供应节奏。

对于10.85万元/平方米楼面价带来的成本压力，城投控股方面回应称，将通过精细化成本管控、打造具备溢价能力的高品质产品来对冲利润侵蚀风险，同时依托低成本融资优势压缩财务成本。

此次虹口核心地块的获取，恰逢上海城投（集团）有限公司董事长杭迎伟上任后在上海核心区的首次重要落子，外界普遍认为这释放了“重回核心、重振业绩”的强烈信号。

对此，城投控股明确表示，本次拿地并不代表策略转向激进，而是基于市场研判的结构性优化与精准择地，稳健审慎的投资底层逻辑始终未变。未来土地布局将持续聚焦上海核心区域，筛选具备稳定去化、合理收益底线的标的，不会盲目参与无利润保障的高溢价竞拍。

高溢价拿地后，城投控股的资金压力和债务状况亦受到资本市场关注。目前，城投控股资产负债率约75%，近三年融资成本逐年下降，现已降至4%以下。对此，城投控股回应称，整体债务风险可控，投资节奏匹配自身经营承载能力。拿地投资均立足现金流承受能力，坚持“回款决定投资”的核心逻辑，拿地资金优先依托存量项目销售回款，严控新增有息负债。

在融资规划层面，蒋家智表示，将重点优化存量债务结构，主动置换高息短期贷款，增加中长期低成本银行开发贷，拉长债务久期，持续降低年度财务利息支出。同时，后续将继续探索多元化债券融资渠道，包括公司债、CMBS、保租房REITs等工具，打通“投融建管退”资本闭环，盘活存量不动产资源，补充长期低成本资本金。目前，已选取浦江社区、九星社区作为底层资产，参与REITs扩募申报工作。

此外，城投控股正积极推进股份回购。截至2026年7月31日，城投控股已累计回购公司股份440万股，占公司总股本的0.18%，最高成交价为3.7元/股，最低成交价为3.57元/股，成交金额为1593.64万元（不含交易费用）。对此，城投控股方面也表示，将始终把市值管理作为长期战略任务，坚持以持续提升投资价值回报全体股东。

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