2021年1-11月杭州房地产企业销售业绩TOP20

2021年11月，房地产市场供应、成交“四连降”，但降幅减小，市场降温势头趋缓。受到市场分化影响，郊区需求支撑乏力，个别项目热度明显下降。下面将一起看一下各房企2021年1~11月份杭州的具体销售业绩数据表现。

特别声明：杭州房地产企业销售数据统计是以2021年1月1日-11月30日期间销售的并表商品房为统计口径，主要依据中指数据CREIS（点击试用）在杭州的销售监测数据，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的项目，由企业提供相关证明文件，经课题组对数据进行严格审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

2021年1-11月，杭州房地产销售额TOP20企业的合计销售额为4955亿元，同比上升10.6%销售面积TOP20企业合计销售面积1485.1万㎡，同比上升13.9%。共有7家房企累计销售额突破200亿规模，头部房企表现强劲。本土房企滨江以销售额1050.65亿元的绝对优势位居销售业绩排行榜中销售金额TOP1，销售额已达到千亿规模；绿城以销售面积234.5万方位居销售面积排行榜的TOP1，前5名的销售面积均在100万平以上。头部企业保持销售额10%的稳定增速，其中保利的增速达到50%；后位TOP10~20阵营受到市场成交下行的影响较大，大部分企业的销售额及销售面积增速不足10%，相互之间差距较小。整体来看，销售额前20的准入门槛在100亿元以上，销售面积前20的准入门槛在30万平以上。

特别声明：项目销售数据统计是以2021年1月1日-11月30日期间销售的商品住宅为统计口径，包括商品住宅、别墅。主要依据中指数据CREIS（点击试用）在杭州的销售监测数据，并参考企业提供的相关数据，经课题组严格审核纳入统计。本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

2021年1-11月，杭州市商品住宅销售金额TOP10项目合计销售819.66亿元，本次销售额TOP10门槛值提升至56亿元。排行榜前3位的项目销售金额超过80亿元，其中第一名绿城桂冠东方176.85亿元、地铁万科·未来天空之城及锦尚和品府分别以95.3亿元、83.83亿元位列二、三名。

特别声明：项目销售数据统计是以2021年1月1日-11月30日期间销售的商品住宅为统计口径，包括商品住宅、别墅。主要依据中指数据CREIS（点击试用）在杭州的销售监测数据，并参考企业提供的相关数据，经课题组严格审核纳入统计。本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

2021年1-11月，杭州市商品住宅销售面积TOP10项目合计销售243.02 万平，本次销售面积TOP10的门槛值在17万平。排行榜前2位的项目销售面积均超过30万平，其中第一名绿城桂冠东方37.42万平、第二名云帆未来社区35.81万平。

特别声明：项目销售数据统计是以2021年1月1日-11月30日期间销售的商品住宅为统计口径，包括商品住宅、别墅。主要依据中指数据CREIS（点击试用）在杭州的销售监测数据，并参考企业提供的相关数据，经课题组严格审核纳入统计。本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

2021年1-11月，杭州市商品住宅销售套数TOP10项目合计销售21229套，本次销售套数TOP10的门槛值在1623套。云帆未来社区以销售套数3127排名第1位，第2-5位的销售套数均在2000-3000套之间。

▍典型样本项目点评

锦尚和品府

锦尚和品府坐落于拱墅区绍兴路与东新路交汇处，位于杭州市中心的文晖板块，由滨江、保利、越秀品牌房企联合打造的改善型住宅。规划31栋，住宅主力户型建面约110-185方，精装均价51700元/㎡。项目距西湖文化广场1.5公里，距武林广场2.4公里，周边已形成成熟的居住氛围，商业配套完善；近地铁，距5号线杭氧站直线约400米，距1号线打铁关站900m，公共交通便利；品牌房企联合开发，产品和服务质量均有所保证，受到改善型购房者的青睐。锦尚和品府11月加推355套，需按缴纳社保月份排序入围，入围家庭共3387户，其中有房家庭的社保入围门槛达189个月，中签率10.48%。

▍政策环境

央行降准，共计释放长期资金约1.2万亿。12月6日，央行决定将于15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.4%，降准政策释放维稳信号，为房地产行业带来向好的预期。目前杭州已有多家银行下调房贷利率，首套房贷款利率降至6%以下。

银保监会明确重点满足首套房、改善性住房按揭需求。12月3日，银保监会明确要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展。与11月19日的会议相比，除了重点满足首套房贷款需求外，增加了对改善型住房需求的关注。

杭州市共有产权房相关办法发布。12月1日，《杭州市共有产权保障住房管理办法》正式发布，针对筹集建设方式、定价和权属、申请供应、使用管理以及监督管理等方面作了进一步明确说明，将于2021年12月27日起正式施行。共有产权房弥补了出售类型保障住房的短板，有助于杭州构建完整的住房保障体系，保障居民住房的合理需求。

▍商品住宅市场解读

数据来源：中指数据CREIS（点击试用）

市场供应、成交“四连降”，降幅趋弱。2021年11月杭州十区（包含临安、富阳）的商品住宅累计供应105万m2，共9189套房源入市；商品住宅成交面积106.7万平，成交数量9106套；市场供应、成交连续四个月下降，环比下降幅度均在7%以内。相较于之前3个月，降幅开始趋弱，市场降温势头趋缓。

郊区需求支撑乏力，个别项目热度明显下降。本月杭州十区（包含临安、富阳）新房市场总计推盘53次，近5成项目（26个）流摇。郊区受市场连续降温影响明显，本月富阳开盘的7个项目全部流摇，临安开盘的13个项目仅一个未流摇。个别项目受到市场分化的影响，热度出现明显下降，如富春板块的秦望府、云辰富源里、杭黄未来社区，笕桥板块的百郦玲珑府等，均由上一次的开盘摇号变为流摇。

图：11月热度明显下降的项目

数据来源：中指数据CREIS（点击试用）

7项目触发“拼社保”机制，3项目中签率低于10%。11月开盘的需“拼社保”项目共7个，集中在拱墅区、余杭区，其中文晖板块的锦尚和品府由于市中心、改善置业、知名房企开发等因素受到改善型购房者青睐，有房家庭的社保门槛高达189个月。3个项目中签率低于10%，因位于热门板块、属于地铁盘或TOD项目、性价比较高等，吸引众多刚需置业家庭，无房家庭的社保门槛均在100个月以上。

图：2021年11月开盘的“拼社保”项目

数据来源：中指数据CREIS（点击试用）

▍土地市场解读

数据来源：中指数据CREIS（点击试用）

杭州于11月20日正式公布第三批集中出让的地块，经过勾地后，正式推出住宅地块共35宗，总出让面积176.2万平方米，总规划建筑面积416.1万平方米，总起拍价712.9亿元，将于12月21日正式出让。

拱墅区成为供应主力，占总出让面积的4成左右。第三批集中出让的地块中拱墅区占比最大，共推出12宗住宅用地，出让面积69.8万方，占总出让面积的4成左右；包括2宗均在16万方左右的大体量商住用地。其次是余杭区、上城区，出让面积分别为22.1万方、19万方，余杭区推出的2宗地块中包括出让面积约18万方的杭腾未来社区地块。

图：杭州第三批集中出让的地块统计

数据来源：中指数据CREIS（点击试用）

降低准入门槛，封顶溢价率由15%降至10%。为调动房企参与土拍的积极性，第三次土拍不再设置“竞买人须具备一年以上房地产开发资质”的准入门槛。溢价率上限由之前的15%调整为10%，出让地块达到上限价格后，依旧采取线下公开摇号的方式确定竞得人。

改为“定品质”方式出让，规定商业最小分割单元面积。第二批集中供地的10宗“竞品质”地块因要求较高、现房销售等因素全部流拍，因此第三批地块将改为“定品质”方式出让，各宗地的建筑品质标准由政府制定，主要增加了5%的公共配套设施面积。为了严格限制“商墅”扰乱市场，规定商服用地的最小分割单元从300平方米调整到800平方米。

部分地块起拍价降低，部分板块限价提高。第三次集中供地调整了部分地块的起拍价，下调幅度最大的是第二次土拍前终止出让的银湖60号地块。此外，第二次土拍中4宗“竞品质”地块及杭腾未来社区地块的出让起价均有不同程度的下调。部分板块也调高了精装限价，上涨最多的是艮北新城、运河新城、萧山市北板块，限价提高了2000元/平方米。这些举措给房企留出了一定利润空间，增强了房企的拿地意愿。

图：杭州第三批集中出让地块部分起拍价调整

数据来源：中指数据CREIS（点击试用）

图：杭州部分板块限价调整

数据来源：中指数据CREIS（点击试用）

▍后市预判

11月市场供应、成交继续下行，但降幅减弱，市场降温势头趋缓。加之央行降准、房贷利率下降，经济调控政策带来市场缓和的预期，结合12月已领预售证情况，不少热门项目将清盘，预计12月房地产市场将有所回升。

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