年报观察 | 中原建业代建里程碑与红利

观点网对中原建业而言，2021年或许是喜忧参半的一年。

这一年，中原建业在港交所敲响上市钟声，建业集团旗下代建业务亦以此为始，进入更多人的视野。

也是这一年，房地产行业调控依旧严峻，叠加疫情反复与特大水灾，河南市场千疮百孔，中原建业亦不可避免受到影响。

3月15日，中原建业发布上市以来的首份年报，也让外界从中回看企业过去一年的表现。

数据显示，2021年全年，中原建业实现合约销售金额402.75亿元，同比增长17.4%；合约销售建筑面积626.17万平方米，同比增长9.8%。

报告期内，该公司实现收入13.01亿元，较2020年增加13.0%，净利润为7.7亿元，核心净利润为7.85亿元，分别同比增长13.0%、13.9%。

在市场下行与外部环境艰难的情况下，中原建业各项营业数据依旧表现良好，以至于胡葆森感叹“2021年是里程碑的一年”。

不过，细看中原建业股市表现、外拓速度等指标，资本市场的关心仍在。

省外业务占比超20%

在市场上，建业一直有“河南王”的称号，一方面，源于胡葆森对河南的热爱和使命感；另一方面，源于建业系30年来始终重仓河南。

“全河南只要卖八套房子就有一套是建业的”，有投资者向观点新媒体透露，在3月16日召开的中原建业2021年全年业绩投资者会上，胡葆森对于建业在河南的表现还算满意。

据了解，建业系于2018年开始制定走出河南战略，次年3月份，胡葆森提出以郑州为原点，以300公里为半径，以轻资产模式向外拓展，而中原建业是建业系轻资产外拓的一把利剑。

2021年，建业战略扩张半径扩大至500公里，“大中原战略”也在更多层面落到了实处。

财报数据显示，去年全年，中原建业新签代建项目87个，同比增长8.8%，新增合约建筑面积1002.19万平方米，同比增长16.7%。其中，新签约省外项目共计11个，新签合约建筑面积130.27万平方米，同比增长95.6%。

截至2021年12月31日，中原建业在管项目261个，在管项目建筑总面积约3097.44万平方米，同比增长21.3%。中原建业已在119个市县开展业务，包括河南省内100个市县，以及省外19个市县24个项目，省外在管面积达到259万平方米，占总在管面积的8.3%。

对于省外的拓展，中原建业提出了两点目标，其一，尽快完成周边七省的全部进驻；其二，未来三年，省外业务占比超过20%。

投资者提到，为实现省外业务规模的提升，中原建业管理层提出，要深入推进项目分项分类分级管理，即通过省外标杆项目打造，加强各业务线对省外市场，特别是大中原区域的研究，形成可复制经验。

同时，要针对不同的省外市场，逐渐形成符合当地市场的运营管理标准，以客观的视角推动省外项目运营。

投资者表示：“在今年2月建业系进行组织架构调整之后，中原建业及时组建了山西公司，该公司还表示，随着业务发展，马上也会组建河北公司，通过省外公司设立，加强人员、资金等各方面的保障支持，对省外业务开展会起到良好的作用。”

“省外这块我们希望三年之后能够在业务规模上大幅提升，业务占比上能达到20%以上。”投资者转述中原建业首席财务官赵瑞昆的表态。

而刚刚走马上任的首席执行官马晓腾则表示：“个人感觉目标设定是比较保守的，相信中原建业未来省外业务拓展会取得更加亮眼的成绩。”

收入及利润增长目标10%

上述投资者提到，近一个半小时的业绩会中，“逆势而上”是关键词。

2021年，河南省先后遭受汛情及新冠肺炎疫情影响，加之整体房地产市场受到宏观政策收紧、行业调控等多重因素的影响，市场下行趋势明显。

“其实我们经营面临了巨大挑战，但是中原建业依然完成了任务，而且还超额完成了任务。”投资者引用中原建业管理层话语表示。

据财报显示，去年全年，中原建业在管项目合约销售金额402.75亿元，同比增长17.4%；合约销售建筑面积626.17万平方米，同比增长9.8%。

投资者认为，去年中原建业在管项目大幅提升，带动签约面积增长。

不过观点新媒体翻看2022年前两月数据发现，期内，中原建业仅有2个新签合约项目，新增合约建筑面积13.94万平方米，整体增速有所放缓。

与此同时，在管项目合约销售方面，今年前2月该公司数据为21.77亿元，同比减少40.1%，合约销售建筑面积35.85万平方米，同比减少43.2%。

至于新签项目增速放缓、业绩下滑，该公司认为，今年一季度的业绩，部分在去年四季度提前完成。

当然，中原建业管理层也在表示，过往1-2月春节返乡置业是中原建业一季度业绩的重点期，但今年受到全国市场变动影响较大。

根据河南当地统计数据显示，2022年1月31日到2月6日春节周，河南多个县地市零供应，没有推出新楼盘。郑州仅有20余个售楼处开放，与2019年80%以上的开放率相比，卖房积极性明显降低。

不仅如此，河南春节期间楼市成交量亦不容乐观。其中，郑州春节期间新房成交量仅20套，中原区成交7套，高新区成交4套，管城区成交3套，金水区成交2套，二七区成交两套，惠济区、航空港区各成交1套。

但中原建业管理层对市场前景仍有信心：“从目前市场监测来看，3-4月份连续两个月，我们有信心业绩会得到很大程度的恢复。”

从更具体的经营指标来看，去年全年，中原建业实现营业收入为人民币13.01亿元，同比增加13.0%，实现净利润为7.7亿元，同比增加13.0%，净利润率为59.2%；公司实现核心净利润7.85亿元，较2020年增加13.9%；每股基本盈利为人民币24.39分，同比增长1.42分。

前两月数据走低等因素，使市场对中原建业未来表现亦展露出担忧情绪。

投资者表示：“今年外部环境挑战较大，中原建业的业绩目标较为保守，收入和利润目标以10%为基础，力争做到15%的增长，未来三年的复合增长率预计是15%。”

代建红利与市值洼地

有数据显示，目前行业内已有超过30家房企发展代建业务，成功上市的仅有绿城管理与中原建业两家。

分析人士提到，行业增速放缓、龙头房企集中度提升，将进一步限制代建业务的增长，未来十年行业规模大约在两万亿左右，代建行业的天花板肉眼可见。

然而，胡葆森却认为，当下房地产行业进入管理红利阶段，代建市场反而越来越受开发商的重视，这个行业也面临着一些新的发展机遇。

在他看来，目前全国城镇化率仅65%，距离发达国家的80%还有距离，而河南是人口大省，城镇化率一直落后于全国约8%，这预示着未来增长空间更大。

投资者转述胡葆森的话语提到，其判断河南市场城镇化增长还至少有15年时间，这就为建业大中原战略、为中原建业轻资产的模式提供了很好的发展和增长空间。

同时，赵瑞昆提到，接下来，行业合作渠道和发展方式将会更加多元，原来市场以商业代建为主，即中小房企的代建业务需求为主；未来会不断加大政府代建（如城市更新、公共住房等资源盘活）以及资本代建（如不良资产的处置）需求。

除了业绩指标、未来增值空间等话题外，对于上市不久的中原建业而言，投资者们或许更关注其股价和市值的表现。

据观点新媒体了解，2021年5月31日，中原建业正式于港交所主板挂牌上市，首日遭遇破发，开盘价报2.5港元，较发售价跌16.7%，截至收盘报2.64港元，总市值87亿港元。

如今上市近十个月时间，中原建业股价一再探底，截至3月16日收盘，公司股价0.98港元，总市值32.24亿港元。

投资者提到，该公司管理层将股价下跌归结为几个原因，其一，外资资金流出，中概股集体下跌。其二，中原建业股票受到行业政策及房企信用风险影响。另外，建业集团受行业拖累严重，“城门失火殃及池鱼”，作为兄弟公司，中原建业难免受到影响。

未来，关于股价、市值维护方面，中原建业提出四点要求，分别是做好基本面、保证分红，同时进行股票回购及股权激励。

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