上调了？深圳指导价终于放松！但还有更多猛招将要释放！

盼天盼地，终于盼来了住建局的关于上调指导价的回应，并且最新的指导价将会在近期公布！

看到这个消息，第一时间我想到了在指导价一周年之际，我发文对指导价的预测。

我一直认为指导价的调整是毋庸置疑的，只是调整的方向会有所不同。

因区实策，细化定价，并且是2-5％的上调幅度。

先别着急喷，容我细细分析。

等指导价公布后欢迎大家可以来回看文章，看看我说的对不对。

无独有偶，上个周末收到一位中介朋友的消息，“要不了多久就会收到指导价上调的消息”。

一听这话，我顿时就打了个激灵，对话如下图。

眉头一皱，直觉告诉我，事情并不简单，因为这次深圳楼市的松绑，可能是个大招。

怎么调整？

近期，随着各大城市楼市迎来各种救市消息。

相信每个关注深圳楼市的人都在等，等一个深圳的救市动作。

这次官方发声无疑是给现在疲软的市场注入了一管强心剂。

那指导价会怎么调整呢？

我先说我的两点想法，抛砖引玉，纯属个人预测。

1.每年的日常调整，对一些之前没有指导价的小区发布指导价。

2.做到精准调控和差异化，可能采用“分区域、分价格段”等分化模式调整。

第一点相信不难理解，根据去年指导价发布之初的表述，一年调整一次指导价定价。

一方面，最近热卖的很多小区都是当年指导价下的“漏网之鱼”，比如福田的侨香村和南山的大冲新城花园。

因为目前只能按照成交价或者评估价过户，对周边的其他楼盘多多少少有点不公平，所以需要补充指导价。

另一方面是指导价已经实行了一年多了，有些楼盘有成交价格相比以前有变化，指导价也应该根据新的成交价进行动态调整。

所以，这就是我想说的第二点，精细化调控。

首先是分区域：

西部区域，尽管目前的价格平均已经下跌15-20%。但市场价与指导价还是有一段距离。

经过指导价的计算标准，最后整体向上调整，幅度就在2-5％。

但其中，像一些楼龄超过25-30年以上老破旧物业，由于贷款年限、DYD审批等角度，可以适当下调指导价。

东部区域，目前已经是整体接近指导价成交，大部分是不会调整的。

但一些次新楼盘，或者带着好学位的房子经过计算后是有可能微调2-3％。

其次是分价格段：8万/平是一个分水岭。

单价8万/平以内的二手房，按照深圳常规89平3房来计算，即总价720万以内。

按照zf的豪宅线总价750万以内，这个价位段是基本能覆盖深圳成交占比85%房源，我认为是按兵不动的可能性大。

单价8万/平以上的二手房，即为ZF标准线上的豪宅，这类房产可以适当向上微调，主要是给予这部分市场一个小预期、适当激活一部分成交量。

所以对于这类房产来说，上调3-5%，整体总价依然变化不大。

意义为何？

说完了我的预测，那有朋友要问了。

为什么会调整指导价呢？

毕竟深圳二手房低迷许久，特别是上个月的二手房成交量跌破1000套，已经接近2008年水平。

数据来源：深圳住建局

这其中，直接或间接造成了大量中介关铺潮、业主任性索性不卖、刚需买房难上加难，也导致ZF的税收减少。

毕竟楼市长期低位运行，是非常不利于整个楼市的健康发展。

从最高量月均1万多套，跌至1000套不足，落差过大，可以说整个二手房市场产业链被沉重打击。

而这次通过一些干预性政策手段，如果能将二手房月均成交维持在3000-4000套/月水准。

那才属于新阶段楼市健康水准。

特别是去年，深圳GDP增速排在一线城市最末位，甚至还低于一些强二线城市。

而今年一开年遭受yq影响，经济损失营销较大，所以房地产“夜壶理论”还是很有必要的。

那么这次调整指导价会带来什么影响呢？

根据我的预测，这次的调整力度看起来不大，可有可无，乍一听好像没多大区别。

但更重要的影响，是这次给市场释放出的积极信号：

近期楼市利空政策基本出尽，情况不可能再坏，可以买房了！

现在指导价暂未发布，接下来大家可以抓住这波行情，提前布局，扫码添加我们专业的房产规划老师微信，我们每天都在收集整理深圳最新的笋盘信息，抓住这波行情前的一点小尾巴！

还会有什么措施？

其实，深圳楼市需要的不是救市，需要的只是回归正常。

当前全国范围的楼市宽松已成定局，在这样的气氛之下，官方适当调整调控力度应该说不会有太大包袱，大家可以期待适当的松绑。

那除了放松指导价，深圳可能还有什么举措吗？

来，我再来说两点我的想法和预测：

1.适当放松新房限价力度。

2.适当放松购房名额

第一点针对新房，一向都是严控，价格都是明的。

如果可以适当的放宽限价力度，减少与二手房倒挂空间，那么肯定会引导一部分市场风向转向二手房。

一方面现在的房企生存苦不堪言，适当的让利也是给房企松绑，这点广州已经有所松动了。

另一方面对新房有需求的购房者，也会趁着这波及时下手。

二手房回暖，大概率新房也会跟着回暖，站在回顾历史的角度来看，现在也是相对的低点。

于是，我们精心准备了深圳最有价值的新房名单，不想错过这次行情和机会的可以扫描下方二维码，领取这份价值百万的名单。

小结

最后我想说，深圳疫情是楼市的第二次探底，接下来楼市即将迎来一波大机会。

“房住不炒”现在已经是全民共识，在这种情况下，就算在楼市头上的“紧箍”再松一点，市场也难起什么波浪。

所以“政策”的力度再大一点点，也未尝不可！

-end-

以上为正文，来自粤海街道周主任

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本文首发于微信公众号：大胡子看深圳。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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