净利下滑45.7%! 万科董事长郁亮向股东道歉

每经记者 黄婉银 每经编辑 魏文艺

市场虽对万科净利下跌早有预期，但当2021年度业绩出炉时，仍然超出了投资者的预期。年报显示，2021年万科A（000002，SZ；昨日收盘价19.15元）实现营业收入4528亿元，同比增长8.0%；归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比下降45.7%。

这是万科继1995年、2008年后，出现上市31年以来第三次净利润下滑。

毛利率下降致利润下滑

“交出这样的成绩单，我倍感压力，内心充满紧迫感。面对这样一份成绩单，股东的失望、困惑以及由此产生的质疑、批评，我完全能够体会得到。”在今年年报致股东信的开头，万科董事长郁亮就率先进行了自我批评和检讨，“对净利润下降的检讨”成为首位。

郁亮表示，从财务分析上看，净利润下降主要源于毛利率下降。扣除营业税金及附加后的整体毛利率，从2020年的22.8%下降至17.2%，对应毛利总额同比减少176亿元。同时，受按权益法确认的投资收益及股权转让相关收益减少影响，2021年投资收益下降69亿元。

“财务数据只是最终结果，要改善结果必须追溯其原由。”郁亮解释道，从结构上看，房地产开发业务依然对公司的净利润具有决定性作用。去年受外部环境变化和公司自身因素影响，开发业务毛利总额同比减少189亿元。

“近几年来，土地市场竞争激烈，对行业毛利率水平造成明显影响，尽管公司在行业中较早意识到高速增长终将结束，但惭愧的是，我们的行为未能坚决摆脱高增长惯性。当追逐规模仍然流行、土地争夺愈演愈烈的时候，部分城市的投资追高冒进，对市场判断过于乐观，一些项目的投资预期没有实现，导致毛利率下滑。”

郁亮认为，万科各城市公司能力参差不齐，部分表现较弱的公司和项目，影响了整体业绩。充分授权、分布式实施是万科过往快速发展的机制保障。在追求效率优先的高速增长阶段，这一机制能更快地响应市场、捕捉机会，最大程度地释放前线战斗力。随着业务复杂度逐步提高，市场竞争日趋激烈，部分城市公司暴露出能力短板。尽管万科依然拥有一批优秀公司和拔尖人才，但操盘表现离散度在上升。

抛出了A股回购计划

当然，除了检讨之外，郁亮也谈了万科未来的价值增长支撑——新赛道，也就是物业服务、物流仓储、长租公寓和商业。

郁亮也承认，这些业务现在及将来都无法与房地产开发相提并论。起步阶段，他们的投资对短期业绩提升还会造成不小的负担。特别是公司采用成本法对这些以重资产为主的业务进行折旧摊销，加大了对报表利润的影响。“我们尝试了该业务所有的可能路径，过程中承受了一定的亏损，但这些努力逐渐开始见到回报。与之类似，经过不断的尝试和努力，今天公司多项业务在增长速度、收益表现、运营效率等方面，均位居各自所属行业前列。”

值得注意的是，与万科年报同步出炉的公告，还有关于分拆万物云境外上市获得中国证监会受理的公告。

郁亮表示，2022年，万科将采取坚决的、有针对性的行动，解决开发业务存在的问题，巩固在不动产综合发展方面的先发优势，保障财务安全，实现营业收入和净利润的企稳回升。

基于日益下跌的股价和提振投资者的信心等原因，万科也在3月30日晚抛出了A股回购计划。万科拟回购20亿~25亿元的A股股票，但回购价格不超过18.27元/股。在回购股份价格不超过18.27元/股的条件下，按回购金额上限25亿元测算，预计回购股份数量不低于136836344股，约占公司目前已发行总股本的1.18%；按回购金额下限20亿元测算，预计回购股份数量不低于109469075股，约占公司目前已发行总股本的0.94%。

万科称，回购用途是为维护公司价值及股东权益所必需，回购的股份将全部用于出售。

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