小3房，竟然是鸡肋？！
- 大胡子说房 微信号
- 2022-04-03 12:58:55
随着房价越来越贵，置换的成本越来越高，现在很多家庭倾向于在买房时一步到位。
70-90平的小面积段做3房，也越来越成为市场热销的主流。
确实，高房价下，高房价下买房难、换房更难。买房时把眼光放长远些无可厚非，考虑到5-10年的家庭需求，老人和孩子都需要独立的空间，3房确实是刚需。
小户型，能把房间做多些，已经成为检验开发商能力的标尺，这种买房思路确实没问问题，但是落到实际的市场层面，能不能买实际上得具体问题具体分析。
首先，要搞清楚小3房为什么这么受欢迎？
主要还是因为开发商早期特别会偷面积，或者设计得当，最终得房率比较高。
这几年跑过不少城市，深圳、广州、珠海、杭州、合肥等南方城市，见过不少70-90平设计优秀的小户型。
89平甚至79平，也能做到3房2卫，对于预算有限的刚需来说，绝对是性价比之王。
但是这些牛逼的设计，几乎都一个共同点，那就是得房率基本在90%以上。也就是说去掉公摊面积，房子的实际面积还有50-70多平。
比如下图是深圳的恒裕滨城二期，一度被称为湾区赠送之王，深圳现在主流得房率在75%左右，但这期户型能做到110%。
83平的房子，实际套内面积有100平左右，做3房2卫还不是洒洒水啦！
虽然房产证写着83平，但最大的套房有25平，最小的房间也有8.6平，居住的舒适感高还省了0.5%的契税，何乐而不为呢？
不止深圳，以品质著称的杭州，早些年也有许多高赠送的骚操作小区，最著名的当属钱塘山水。
2008年推出的89平房子能做到4房，关键就在于赠送层高5.6米的露台，可以通过后期浇筑，做成两个房间。
不过这些骚操作的小区，现在慢慢变少了。
但依然有不少城市开发商在设计时，巧用阳台飘窗等赠送面积，得房率也能控制在90%左右，也就是说，70平-90平的建筑面积，实际得房面积得在50-80平。
以89平为例，实际套内面积能接近80平，但这要是放在武汉这类得房率在75%的城市，建筑面积得写106平。
所以很多时候，哪怕大家宣传都是89平的小面积，但是去完公摊面积真的是有的天上飞，有得就是在地上爬！
高得房率的小3房，可以说是集总价低，高使用率，低税费等多种优点，地段没有问题，建议只有一个就是：
买它！买它！买它！
但是近年来，发生了重要变化！
国家对开发商这种违背规划，随意偷面积得行为，打击的非常严厉。
2013年12月19日，住房和城乡建设部发布了第269号公告，要求自2014年7月1日起，实施新版《建筑工程建筑面积计算规范》国家标准。
随后越来越多的省份和城市，开始跟进政策。
2018年7月1日，浙江省《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程》，彻底堵住了“高赠送”漏洞，杭州彻底跟“高赠送”说了拜拜。
2018年1月，《江苏省城市规划管理技术规定——苏州市实施细则之一“指标核定规则”（2018年版）》，在设计指标上把控更加严格，苏州迎来最严厉的“偷面积”打击政策。
深圳、福州、南京等多个城市也相继对“高赠送”打上补丁，深圳更是明确禁止得房率在100%的房子。
小面积3房的声名依旧在外，但是实际得房率是越来越低，已经沦为开发商搞噱头和自我标榜的标签。
赠送面积被限制住的，层高也被控制住了，想要在螺狮壳里做道场，也得有螺狮壳呀！
小户型非要追求多房间，就是一场彻底的内卷，这里多了，那里必然少了。
现在市面上不少小3房，为了凑出3房，硬是牺牲了剩下两个卧室的面积，甚至殃及到厨房和卫生间的面积。
导致哪里都小，哪里都挤，反而住着非常不舒适。
比如下面这个户型，61平硬是要做3房。
类似还有很多这样子的户型，为了3房而挤3房，实际上另外两个次卧会非常不合理，主卧有12.2平，次卧只有5.9平，对于三代同堂居住，5.9平次卧居住是非常憋屈的，4.8平的书房也是只能做书房。
实际上这个户型如果做2房，相对舒适的，也能考虑其他的功能分区，比如考虑在书房加个卫生间，是不是更加实用。
小户型盲目追求房间更多，有时候居住体验也并不好。
那么，说到这里，很多人可能就要问了，三房也不行，不三房也不行，那么小户型究竟该如何选择？
我有三点建议：
1、注意看各个房间的套内面积，不要只相信可以看见的样板房。
样板间为了购房者的观感以及下单速度，往往会减少门的存在，缩小家具的尺寸，实际住进去往往会更加逼仄！
如果你在样板间目测，这个房间的床都非常小了，那么实际住进去，这个房间可能就只能做书房了。
当然纯靠感官是靠不住的，下面是我总结的房屋尺寸和概念，建议大家看户型图时有个概念，不要等到装修阶段才发现自己买错了！
房间面积来说，小3房能够做到下面的面积，还是合适的：
主卧在9-13平均可；次卧在7-9平即可；最小的房间最好在5-7平左右，这样的3房每个房间相对舒适，真正能满足3代人的需求，未来的转手也更好。
2、不要“硬”3房，为了3房而3房。
得房率确实不高的情况下，勉强选鸡肋的80㎡3房，逃不过迅速置换的宿命，还不如退一步选60平米的2房，作为过渡，总价更低，更适合做置换的跳板。
3、变换灵活的3房更加合适！
不可否认，3房的成交量还是市场的主流，但是如何平衡自我的需求，与增值角度，可变空间就很重要。
但是如果5-8年没有3房的需要，可以先做2房设计，留出增加房间的多功能空间，后续有需要，再隔出一个房间。
这种设计的前提是，家里的承重墙不要多，买房前期就得考虑清楚，2房变3房后房间的采光通风能不能兼顾！
现在房价，是越来越高！买房之后，真的是不允许每一寸空间被浪费！
前段时间，正在装修新房的朋友跟我说，家里一定要装烘干机。
我问为什么？
他说都是花几万一平买来的，看着晾衣服乱糟糟浪费了阳台，四舍五入浪费十几万，太不值当！
同样，3房要买，但是自己需不需要，真的要仔细考量！
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