未来卖不动！这些小区千万别碰

你去售楼处买新房的时候通常问什么？

产业？交通？生活配套？学校？医疗？

更仔细一点，可能会是：

车位比、容积率、绿化率、有没有游泳池？

更专业一点，还可能是：

楼间距、得房率、户型朝向、槽钢层等等。

但，很多人可能不会主动询问一个细节，尤其这个细节非常重要，既影响你后期的居住舒适度，也影响你后期出手的速度。

是什么？

一个小区的大小。

先来问一下，大家知道社区大小的区分标准是什么吗？

如果你百度一下，百度会这么告诉你：

小型社区人口1000—5000人左右，用地规模20000—90000平方米；

中型社区人口7000—13000人左右，用地规模150000—300000平方米；

大型社区人口规模在3万人-5万人，用地规模大概在600000-1200000平方米。

规模再往上，就是超大社区了。

这种是书面概念，如果看新房怎么问销售？

一句话：

这个项目一共有多少户啊？

销售会告诉你户数，但这还不是小区的最终人数。

如果我们以“栋”为单位换算呢？

按一户3人，每栋33层，一栋两单元，每单元两梯4户来计算。

那么一栋居住的人数大概是792人，以1000-5000人居住的小社区换算，那么7栋以下为小社区。

17栋以下算作中社区；栋数在17-63栋算作大社区，再往上就是超大社区了。

当然，这样的划分多少有点粗糙，这里只是提供一个参考。

知道社区的划分之后，大家可以思考一个问题，社区到底应该如何选择？

社区是越大越好，还是越小越好？

从居住舒适度和投资角度来说，怎样的社区体量适合购买？

先排个大雷，超大社区，不管自住还是投资都别碰！

为什么？

很简单的几个理由：

1.人多，资源不够分

因为人太多了！人均能享受的资源太少了。

盘太大，有地铁，但一期和八期到地铁的距离完全不一样！

买房时标榜我们地铁口上盖，结果发现确实地铁上盖，盖的只有一期，从八期走到一期，20分钟。

买房时，说有健身房，结果在二期，从八期走到二期，还没走到运动量就已经达标。

难得健个身，推开门呜呜泱泱全是人，器材全靠抢，心比身体还累。

买房时，说好的菜市场就在小区门口，确实有，可建在一期，八期到一期宁愿喊个外卖跑腿。

一句话总结：说好的配套都有，但你可能用不上。

世界上最遥远的距离不是生与死，而是上班时间，我们都堵在小区里。

2.人杂，住得还不爽

讲句不好听的，林子大了，什么都有。

动不动几万人的社区，有人自己住，有人租给别人住，这个月邻居是张三，下个月邻居就可能是李四。

邻居间互相不认识就算了，而且你永远猜不到你的上下楼住着什么样的人。

买个房子难道不就是为了住得更舒服？

可超大社区完全做不到！

类似广州的超级大盘祈福新村，居住人口超20万人，居住人群杂不说，甚至还发生过命案，这样的居住体验，怎么能好？

好不容易买个房，就为了改善下居住环境，结果从一个糟糕的城中村搬进了另一个巨大的“贫民窟”。

3.人多，物业根本管不过来

超大的社区和超多的人口，对物业的管理和治理要求非常高。

举个简单的例子，保洁和安防人员的配备数量都涉及到管理成本，一旦人员配备不充足，小区环境和安全性就会大打折扣。

一个大型社区，内部环境再美，都会有无法兼顾的管理问题。

园林绿化修缮，外立面粉刷等硬件方面都好操作，但是内部人员杂乱导致的乱丢垃圾等道德问题的管理，才是最难的。

更怕的就是一些突发状况，疫情期间，人口聚集带来的风险就像吹气球，人越多气球越大，破裂的风险也就越大。

在全球疫情的当下，大社区防疫状况会更加严峻，就像此刻的天通苑，正在封闭管理中。

一个连刚需都觉得居住不舒适的房子，何谈投资价值？

所以，一个超大社区绝对是不适合投资的。

除了接盘的人并不买单之外，站在投资逻辑上，超大社区的硬伤是：

同期放盘量太多，业主根本没有话语权，房子根本卖不上价。

事实胜于雄辩，我们可以看一下超大社区的涨幅和周边普通小区的涨幅对比。

以北京的天通苑为例，目前均价4万，而其所在的昌平区二手房均价已经过4.5万，旁边的合木山庄均价5.7万、九台庄园均价5.3万。

再以深圳的小区，桃源居为例，这个居住人口5万多人的大社区楼盘，目前的参考均价为5万/平米，距离不远的领尚花园参考均价6.1万/平米，凤凰雅居参考均价6.5万/平米，整个西乡片区均价为6.2万。

大社区二手市场最大的弱势就在于基数太大，同期放量太多，买家可选择性较大，议价空间自然就更高。

一个超大社区，很有可能出现成百上千套房同时挂牌出售，在供过于求的买方市场下，先别说抱团抬价了，肯定会有少数降价急卖的。

一来二去，更多人为了出手而降价，整个楼盘的二手均价自然就下去了。

外面干不过，内部使劲卷，房子和人都一样！

怎样的社区最适中？

前面说了，超大社区人员杂乱、物业管理困难，居住体验感较低。

从投资角度来看，因为二手供应端的“内卷”，导致后期潜力不大。

其实我们在购房时，建议的是，其他条件都差不多的情况下，可以选择体量相对适中的社区。

折中，懂？

对于体量太小的，甚至独栋、两栋的刚需盘，几乎没有空间容纳社区配套，园林景观甚至基础绿化都达不到，自住的舒适度也无法满足，后期出手时也难找到买家。

当然，如果你买的独栋是城市中心的豪宅又是另一种价值逻辑。

毕竟越精品的东西，越少，越贵！

圈层象征、优质地段加产品定位已经是另一条价值链了。

这时候还有讨论社区的必要吗？

回过头看普通住宅，无论是从居住舒适性还是投资价值，未来独栋无社区、只有空中花园的小社区慢慢都会被市场淘汰。

所以，多大的社区是最好？

结合当前市场情况，我认为建筑面积在15-20万平米左右的社区会比较宜居，社区空间在5-10栋，户数500-1000户是最舒适的。

这样大小的社区有基本的园林和生活配套，居住人口也比较适当，不仅满足生活的舒适度，而且也不会因为二手房的出货量庞大而影响成交周期。

另外，相较于一些大社区项目，体量较小的项目，开发周期更短。

目前几乎所有的大社区都是分期开发，俗话说：夜长梦多！

开发周期长就意味着变数大，尤其是在跌宕起伏的当下。

起起伏伏伏伏伏可以说是目前最贴切的旋律了，人心跟着楼市同频共振。

一旦楼市趋冷，同一个盘，后期入市的房子降价出售，就是一记狠狠敲在早期上车者脑袋上的闷棍。

当居住不适遇上高位站岗，谁不是像饮了一口老油，闹心极了！

敲罢稿子，忽然想起前段时间的一件小事：

同事大毛去年新房上车，某关外大型社区，一天错过打卡，嘴里骂骂咧咧：

“小区人太多，核酸检测，三点起床排队，紧赶慢赶还是迟到了。”

彼时大家都是一笑而过，只有我听到他轻叹了句：

——唉，这个月房贷刚还，全勤奖又没了......

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