每经热评｜满足购房者合理住房需求 需要更多制度创新

每经评论员 薛晖

日前，国家统计局公布一季度全国房地产开发投资情况。数据整体有些疲软，一季度房地产开发投资额仅同比增长0.7%，商品房销售面积同比下降13.8%，销售额同比下降22.7%。由于销售额降幅远高于销售面积降幅，可推算出房价整体是在下降的。

房地产不景气从去年下半年就开始了，且愈演愈烈。今年以来，据多家媒体报道，目前已有60余城出台了各类放松购房的政策。央行近日也宣布，近期有上百个城市的银行降低了房贷利率，以满足购房者合理的住房需求。凡此种种，皆利好楼市。坊间甚至传闻，更多楼市利好还在路上。

然而，这些举措能让楼市重回昔日繁荣吗？或者说，楼市以及整个房地产行业，是否需要回到从前？

实际上，在中央多次强调“房住不炒”的背景下，去年下半年部分内业人士就已清醒意识到17万亿元（新房销售额）将是楼市的“天花板”。无论后来的“白银论”还是“黑铁论”，均认为销售额不可能再创新高。既然房地产在规模上的继续增长已不太可能，那么退而求其次，能否维持行业规模高位运行？

当下部分城市的“松限”政策以及房贷利率下调，某种程度上就是刺激消费，满足购房者合理住房需求，以期楼市“高位运行”。只可惜，刺激的边际效应日趋递减，显然不再是“灵丹妙药”。

如果不重走老路，摆在政府和企业面前的，唯有创新。

好在，我们已看到了可喜的变化。例如，近日东莞推出了“三限”房——市民只需支付市价的50%就能买到一套放在自己名下的房子。所谓“三限”就是限面积、限使用范围、限处分权利，属于之前试点的“共有产权房”的一个新品种。与市场化商品住宅不同，“三限”房是政府与购房人共享产权，根据双方持有产权比例的不同，购房人出资多少也不同。此前一些地方推出的“共有产权房”，购房人最少也要出资市价的70%才可以。而东莞的“三限”房则可以将这一比例降到50%。别小看这20个百分点，此举意味着成千上万的市民有机会“上车”。

笔者认为，“三限”房政策的推出，很可能是找到了打破楼市僵局的突破口。目前的楼市，买卖双方僵持不下的仍是价格——许多中低收入者买不起房，合理的住房需求得不到满足；而开发商已无降价空间。

开发商之所有没有降价空间，是因为之前购进的土地成本高，融资成本也高，且上述成本均已支付，无法变更。东莞的“三限”房实际上是由政府先替购房人承担了部分成本，使买卖顺利成交，而且没有让开发商赔本。这样一来，购房人得到了属于自己的房子，开发商成功回款，僵局就打破了。

这样看来，“三限”房本质上是政府让利。当然，无论是“三限”房还是共有产权房，考验的都是地方政府财政。地方政府财力雄厚，就可以盖更多的“三限”房或将已建成的商品房收购后改成“三限”房出售，只要政府有钱补贴就行。但在一些财政捉襟见肘的地方，此方案就难以推行。

除此以外，破局的方式还很多。比如，近日，深圳正式申报了全国首只保障性租赁房公募REITs，极大提振了市场信心。此前，开发商之所以不热衷于建设租赁房，是因为回报周期长。而公募REITs的加持，则可以让开发商较快退出投资，提高资金周转效率。这意味着，开发商又多了一条“回血”的途径，而不必完全在“盖房卖房”这一条道上走到黑。

总之，房地产行业能否重新振作，很大程度上仍要依靠制度创新。中国楼市和房地产行业，已不可能回到老路上，只有向前，唯有创新，才有出路。

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