北京年轻人的买房热情回来了丨质造·踩盘笔记

虽然没有恢复到上行期的市场热度，但北京楼市确实在逐渐回暖，部分楼盘表现出一定的热度。趁着北京春天的好天气，小编出去踩了一圈盘。

小编选择的是门头沟三兄弟：峯范北京、金茂长安悦、龙湖揽镜,一是因为前两个楼盘近期开盘，关注度较高；二是在市场相对处于下行期的时候，代表刚性需求的楼盘更能反映市场的基本底色。（点击视频，查看最新样板间）

小编发现，刚需项目热度还真是不错，比如，三个项目开盘销售都在10亿左右。这更多是源于北京近年来楼市供应中低总价产品相对稀缺，尤其临铁盘对海淀和石景山的年轻人非常有吸引力。

不过，若抱着很高的产品期待，可能会在一定程度上落空。虽然各家产品都有亮点，但整体而言，针对刚需客群的产品创新性仍然有待提升。

刚需项目热销

最热闹的售楼处是峯范北京，即便疫情导致装修材料的运输受到影响，售楼处的装修略显仓促，但并没有妨碍里面人头攒动，尤其这还是在一个普通工作日的下午。

目前，峯范北京处于顺销状态，但每天的客户量仍然不少。据观察，登记册上，三个小时之内的访客大约十五六组。该项目于4月8日开盘，刚刚卖了220套，对外的口径是10个亿。一般来讲，集中开盘会消耗前期蓄客，开盘后要重新蓄客，这也侧面说明，北京刚需项目的关注度在提高。

“比想象的好，没想到客户量这么大。”据项目相关负责人介绍，从3号售楼处开放到8号开盘，大约接待了2000组客户，总体接待量接近一万人次。

紧邻峯范北京的是金茂长安悦，项目已于4月16日开盘，对外的口径是销售了210套，成交额12亿元。依然有不小的热度。同一位置的龙湖北辰揽镜则在去年底开盘，成交量级也在10亿元左右。

上述三个项目有很多共性，首先是位置紧邻，均位于门头沟长安街首钢园地铁S1号线四道桥站附近，最近的是峯范北京，距离地铁口大约只有100米的距离，其他两个项目依次排开，也都不远。

不仅如此，项目社区规模以及定位都高度相似，都是针对刚需和刚改客群。

以峯范北京为例，客群大体可以分为两类，一类是海淀的年轻人，主要来自中关村(000931)和高校，另一类是来自地铁1号线和6号线沿线的年轻人，更多来自于企事业单位，比如，银行和医院等。

峯范北京主要面对的是25至35岁的年轻人。据销售描述，他们大多家境殷实，对自己要求也比较高，对未来的职业发展预期比较看好。

家境殷实的意思是说，大部分年轻人的首付依然需要家里的支持，即便是最低价的房子，也需要350万。由于项目位于北京六环外，普宅认定标准是：单价23760元/平方米，总价281万元。因此，项目是非普宅，首套首付4成，也就是140万。

从月供角度来看，纯商贷的情况下，月供大概在12500左右。对于刚毕业没几年的年轻人来说，压力依然不小。但这已经是普通家庭的年轻人在北京买房的最低门槛了。

对这些年轻人而言，主要以居住为主。“一般情况下，但凡家里可以给些支持，这些年轻人都会非常积极的考虑买房。”上述销售如是表示。

稀缺的低总价新房

当前楼市比较低迷，能在这种状态下获得热度，并不容易。门头沟三个低总价项目为什么会吸引年轻人的关注呢？

这其实很好理解，正如一个资深销售所言，在北京这样的城市，刚需需求一直都存在，差别只在于市场上是否有满足刚需的产品，而且在他们能承受的范围内。

按照这种思路，解题关键就在于供给侧。近年来，北京楼市供应的产品大概有几类，一类是四环内的核心地块，大多以豪宅或大平层产品为主，针对的主要是高端改善家庭；二类是针对普通家庭的限竞房，旨在平抑房价，但早期由于位置大多比较偏远，导致这类供给滞销。

针对年轻人刚性购房需求的友好型产品非常稀缺。友好型的一个重要体现是，房子不在延庆、平谷这类远郊区域，可以满足年轻人的基本通勤需求。

踩盘时，碰到一个让人印象深刻的事。有个客户一直跟着链家经纪人看房，看了两年多，由于石景山的老房子大多建于80年代，多是老砖房，而且客厅狭小，采光不好，他没有找到合适的房子。这次，他终于碰到了满意的房子。

门头沟三个刚需项目关注度之所以高，最重要的原因就是紧邻地铁，而且符合对价格比较敏感的年轻群体，比如，地铁S1号线四道桥站距离中关村地铁站，1小时之内可达。虽然这样的距离谈不上理想化，但这已经是近年来相对不错的选择了。

价格方面，三个项目的均价大约在5.5万元/平，一站地地铁之外的中海寰宇天下售价是7.5万元/平，价格便宜也是项目营销的一大亮点。从户型来看，主要以两三居为主，定位是妥妥的刚需家庭。

临铁的低总价新房，这是项目关注度高的核心原因。毕竟，总价350万的新房，这样的价格段位，在北京较为罕见。

值得一提的是，针对无房家庭的需求，北京未来计划有效增加共有产权住房供给。但该类房型也在朝改善需求倾斜。去年底，《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则》出台，取消了7090限制，并规定，中心城区18层以上套型总建筑面积不大于100平方米，这进一步增加年轻人的购房难度。

仨项目的差异化

很大程度上，低总价产品供应本身就决定了项目是否会热销，虽然三个项目大体上的销售都不错，但毕竟“贴身肉搏”，项目之间的竞争还是比较激烈。

比如，当小编问起产品亮点时，销售直接把买房逻辑上升到房企出身，表示资金安全比产品细节更重要，传递的信息是国企的房子更安全，而民企的房子暴雷可能性更大。说着，便拿起抖音，找到某些民营房企暴雷的视频现场播放。

这显然缺乏说服力。不过，看完一圈后，确实有一些切身感受：首先，从产品角度来看，项目的差异还是比较明显。

简单来说，峯范北京的上车门槛最低，金茂长安悦更偏刚改，而龙湖北辰揽境所剩房源不多，处于尾盘阶段，户型与其他两家重合度较高。

具体来看，峯范北京的户型最多，约有9种，涵盖61平一居室到99平三居，最低上车门槛大约350万，这也是售楼处人气较高的原因。

金茂长安悦的户型有4种，包括78平两居、98三居、118平三居、140平四居，主要以三四居为主，最低价格大约470万元/套。就居住舒适度而言，该社区的容积率为2，优于其他两个小区。

龙湖北辰揽境目前主要有2种户型，分别为79㎡两居和98㎡三居，户型方正。值得一提的是，龙湖拿地比金地和金茂早一个批次，开盘和交房时间都略早，交房时间是2024年7月31日。

对于想购买三居室的朋友来讲，可能会有些纠结，不过，每个人都有各自的偏好。小编以三家的98平米户型为例，说说观感：

峯范北京做到了三面朝南，而且对窗墙比做了特殊处理，是三个户型中采光比较突出的一个。龙湖北辰揽镜户型比较方正，基本功扎实。金茂长安悦户型空间感稍逊一筹。

三个项目都是精装修，也有很多相似的地方，比如，峯范北京和龙湖北辰揽镜在厨房都安装了洗碗机，相比此前的烤箱来说，洗碗机对年轻人更实用。还有近两年受疫情影响，鞋柜都安装了消杀功能。对于金茂长安悦来说，主打的科技系统也有自身的粉丝。

除了一些细节上的升级之外，从产品本上的创新来讲，从三个项目上看不到新的产品趋势。产品创新性有待提升。

目前，三个项目都在顺销，虽然原本预计年底清盘，不过，其中一家项目的相关负责人表示，按照目前的速度，到不了年底就清盘。

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