现场丨思睿集团合伙人洪灝：房地产能否复苏是经济复苏的关键

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3月22日，观点机构举办“2023观点年度论坛”，聚焦探讨中国房地产及新经济相关产业链的长青发展、应对变化以及对接资本的经验和趋势。会上，思睿集团合伙人、首席经济学家洪灝发表了题目为《房地产:变局与新局》的主题演讲。

洪灝指出，3-4年左右会出现一个经济周期从底部到顶部再回到底部的过程，上一个经济周期结束于2020年左右，现在我们再次回到了经济周期的底部。房地产起来带动消费、投资，随着经济周期进入底部寻底的过程，中国应该能达到5%的增长目标，甚至更好。

洪灏指出，经济看楼市，投资也要看楼市，因为中国的房地产总量接近500万亿人民币，是我们全球最大的一个资产类别，所以如果房地产今年不能够如期复苏的话，那么我们中国的经济复苏的力度可能将没有我们想象的那么大。今年经济增长目标是5个点，去年低基数可以给我们4个点左右的增长，因为去年门槛太低了，所以今年发力的话我们非常有可能会冲破5%，甚至市场预期5.5%的目标。

我们看一下房地产行业在全球的分布以及房地产的市值和全球人口分布对应的关系。

上面这个图，我们看一下中国的情况，现在我们的人口占全球人口接近20%，黄色的圈是整个中国的房地产占全球房地产总市值的比例。我们看到黄色的圈比黑心空心圆圈更大的，显示这个地方占全球房地产市值占比高于人口比例，也就是说这个国家每一个人拥有房地产的价值是高于全球平均的。我们看到，中国经历了九八以来房改之后24年的长足进步，房地产总值已经成为全球最大的资产类别，大概是500万亿人民币，欧洲、美国他们房地产总值大概是在300万亿人民币左右。但是我们看到，虽然我们中国房地产的价值占比远远超过了我们人口的占比，但是欧美它的房地产估值似乎更突出或者说欧美房地产的市值所占全球的比例比它的人口更突出，一小撮人占据了巨大房地产总市值。因此这个图告诉我们，首先中国房地产贵不贵？大家都说很贵，但是我们还是有发展空间的。

我们看一下居民财产配置，深蓝色这个柱状图就是我们的房地产，其他就是股票、债券、保险、存款等等。我们看一下主要的国家地区家庭是如何分配家庭资产的，最右边是中国家庭。中国家庭房地产占整个家庭总的可投资的资产大概是41%，实际情况可能会更高。我们看一下日本，从右边数过来第二图，日本占14%左右，这是1990年之后我们看到日本房地产泡沫之后稳定下来的占的家庭资产总额。很多人都说现在去日本买房子很便宜，就是这么来的，东京房子远远比上海、深圳便宜了。美国，从2005年的1/3，33%跌到了2020年的1/4，这个主要是因为05年到08年美国出现了一次巨大的房地产泡沫，酿成了美国次代危机，导致从1/3跌到1/4，美国1985年和1995年以前都是在30%左右，这个比例是非常稳定的。这张图说明，首先我们中国家庭资产配置还是非常不成熟，尤其是相对于发达国家这些朋友来说，我们的家庭它的资产过多地配置在房地产上，但这也说明其他资产类别在未来的增长里头，可能在家庭投资里头占的比重会越来越大，最终会到1/3或者1/4左右。

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