深圳“二手房参考价”调整的样本意义在哪

每经评论员 薛晖

3月29日，深圳市住建局公开表示：“二手住房成交参考价格的发布是为落实我市房地产调控的工作安排，按照《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》要求定期发布，我们会视调控要求和市场形势适时对价格作出相应调整，并于近期在深圳市住房和建设局官方网站、微信公众号等官方网络平台发布。”

自去年2月8日深圳首次公布二手房指导价以来，坊间曾多次传闻“上调”。此次终于等到官方消息。

之所以传闻“上调”，是因为二手房参考价普遍低于市场价，与真正的供需交易相差较大。

当然，深圳官方推行的二手房参考价的初衷是好的。其本意是落实“房住不炒”的精神，寄望用平抑二手房价的方式，倒逼新房价格降温。因为，所有的新房将来都会变成二手房。

自去年2月8日出台新规以来，也的确取得立竿见影之效。新规前，深圳二手房月成交量可达万套，而新规后的第一个月，成交量就跌到不足千套。此后就是“冰封期”，深圳二手房市场已录得13个月连跌，并创造了15年来的最低成交纪录。

相关数据显示，2021年深圳二手商品住宅的成交量同2020年相比，下降幅度高达57.3%。与此同时，深圳无论新房还是二手房的涨幅，都从国家统计局的热点城市名单上消失了。

一年多来，炒房客在深圳炒房的势头得到明显遏制。但另一方面，部分合理的购房需求也受到了抑制甚至伤害。由于二手房是整个金融循环体系的重要一环，它“断流”了，就连一手房买卖和其他融资渠道也会“枯竭”。因为，不少新房交易实际上属于改善性需求，即先卖了旧房再买新房。而一旦旧房卖不上价或脱不了手，就不可能有钱买新房。另外，许多个人和中小企业的融资，也需要用卖房这一渠道快速解决现金流问题。这就是现代城市的金融循环链条，一环套一环，环环相扣。

因此，二手房参考价执行一年来，既达到了部分目的，也引发了一些始料不及的后果。如今，如何评估一年成效和调整政策，就成为当务之急。

实际上，官方一开始就预留了政策的弹性。官方在出台指导价之初就曾表示，二手房参考指导价将根据市场情况一年一调。如今，一年过去了，也的确到了调整的时候。

于是问题又来了，下一步怎么调？是上调还是下调？

坊间一直有传闻，会上调3%~5%，但这一幅度仍远低于预期，不过考虑到深圳一手房价居高不下，同时考虑到相关政策的一贯性，更大幅度的上调似乎也无多少操作空间。如何适度地调整二手房交易价，如何使这渠“水”活起来，就是摆在决策者面前的一个新课题。

当然，政策调控目的是让楼市回归理性、回归“房住不炒”的定位，从而进一步遏制炒房现象。

客观而言，二手房参考价一定程度上控制住了炒房现象，控制住了二手房价的暴涨，也间接地对新房价格预期带来影响。

作为第一个推出二手房参考价的城市，深圳二手房参考价到底将如何调整，市场在观察，也在等待“靴子”落地。

毫无疑问，如果此次深圳能够在兼顾各方利益、平衡真实购房需求的基础上实现灵活调整，也会对其他城市起到“样本”作用、带来借鉴意义。

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