降低房贷利率、取消限购限售，能否改变楼市颓势

谭浩俊微信号
2022-04-03 15:20:52

一向被视为楼市风向标的信贷政策正在起变化。近日，多地被曝出房贷利率下调，尤其是苏州、成都等城市被传首套房贷款利率甚至降至4.6%。要知道，去年调控严厉时，热点城市的房贷利率曾高于6%。按此测算，100万元的房贷，购房者可以节省几十万利息。这样的变化，可以称得上是重大变化。

不仅房贷利率，首套房首付比例也出现了很多变化，首付比例明显放宽。部分城市还取消了限购限售政策，调控松绑已成不争的事实。其中，河南郑州是率先放松限购政策的。紧接着，哈尔滨、福州等地也相继取消限购限售政策。一时间，调控政策会不会退出也成为舆论和公众关注的焦点。

面对部分城市退出限购限售、降低首套房首付比例、降低房贷利率，为了稳定民心、稳定房价，更为了稳定预期，不让房价因为楼市调控政策松绑而出现反弹，不让炒房者以为有机可乘，管理层也及时做出回应，连续强调“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，避免楼市出现反复，避免房价出现反弹给广大居民带来不利的心理冲击和影响。特别是一线城市，也没有出现明显的政策松绑现象。

部分城市松绑楼市调控政策，原因很简单，就是想以此来刺激楼市、刺激住房消费、改变楼市低迷状态。关键是，今天的购房者，已经完全不像几年前，只要看到楼市调控政策有变化，就立马跟风买房，就会被房价牵着鼻子走，就会心甘情愿去当房奴。是不是应当买房，买什么样的房，何时买房，已经变得很理性。尤其重要的是，在“房住不炒”定位下，房价不可能再出现大的波动，尤其不会出现大的上涨。只要房价不继续上涨，只要房价保持稳定，购房者的理性就会越来越强，购房者就会理智地选择购房时机。

显然，单纯依靠松绑楼市调控政策，是很难把购房者的购房热情再激活的。因为，面对开发商资金链紧绷这个十分现实的问题，购房者也在做着积极判断和深入思考，观察房价会不会下调，关注政策会不会向开发商倾斜。特别是已经出现风险的大型开发企业，能不能走出困境，是自己走出困境，还是政府帮助、政策扶持让他们走出困境。对购房者来说，已经开始用脑购房，而不是用热情购房、拍脑袋购房。而“房住不炒”定位，也决定了房价不会出现大涨现象，炒房者要想兴风作浪，也没有这个空间、没有这个条件、没有这个胆量。

也正因为如此，指望楼市调控政策来改变楼市低迷的格局，让楼市走出颓势，难度是相当大的。对开发商而言，必须通过“保交楼”来树立正面形象、守住企业信誉，让购房者不失去对企业的信任。对地方政府来说，则不要把希望寄托在松绑楼市调控政策来刺激居民购房，而要让居民更好地自由选择。因为，刚需仍然是楼市最重要的支撑，松绑限购限售给炒房者留下空隙的行为，是站不住脚的，也是支撑不了楼市的。真正要想楼市走出低迷，就要用信誉、信用打动购房者，让购房者充分信任。否则，就是自娱自乐。

楼市的颓势，不是调控政策带来的，而是房价上涨过快、房奴过多的教训积累起来的，广大居民不是不想买房，而是不敢买房。一方面，担心房价下跌，从而让自己手中的财富贬值。于是，他们选择了等待观望；另一方面，房奴对购房者的心理产生了强大冲击，很多人担心买了房，自己也就成为了房奴。因此，他们也需要等待观望。在这样的情况下，大力发展住房租赁市场，建设更多的保障性住房、租赁住房，或许才是最好的出路。开发商手中的房子，不一定都要变成商品房，地方政府及其平台公司，也可以将一部分商品房变成租赁房。租赁房也可以分成多个层次，廉租房、一般租赁房、中高档租赁房、高档租赁房等，满足不同收入水平的居民需要。

总之，依靠松绑楼市调控政策来刺激楼市的方式，不可取，也不会有明显效果。真正有效的手段，就是大力发展租赁房市场、激活刚性需求，而不要把希望再寄托在炒房者身上，那是过去时，现在和将来都不会允许。“房住不炒”的定位，不会改变。

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