年报点评23｜中骏集团：两翼加持主业，聚焦一二线城市精准投资

克而瑞地产研究微信号
2022-04-03 20:59:05

深耕核心经济圈，三条红线维持绿档，“一体两翼”战略协同效应显现。

◎ 作者 / 房玲、易天宇

■■■

核心观点

【布局核心经济圈，深耕效应凸显】2021年中骏集团实现合同销售金额约1045.31亿元，同比增长3%；其中，合联营公司部分的销售金额为460.93亿元，占总销售的40%。2前10城市的销售贡献率达65.5%，同比增加了约5个百分点，未来中骏可考虑加强除厦门、泉州、昆明、北京等之外其他城市的深耕。从区域分布来看，海峡西岸经济圈合约销售规模达396.78亿元，同比增加了42%，销售贡献约38%。同时，而长三角及环渤海的销售金额，分别占比为30%和10%。

【加大合作权益占比达66%，加强长三角布局力度】2021年中骏集团共新增25个项目，分布在18个城市，新增地上建筑面积650万平方米，同比下降40%；新增土储总价346.75亿元，同比下降14.5%。2021年中骏加大了合作力度，2021年的新增权益金额占比从2020年的80%下降至66%。加大合作力度能够在一定程度上分散运营风险，但同时也需警惕权益销售及营收规模的增长趋缓。从拿地结构来看，2021年中骏加强了长三角的布局，新增土储建面占比达44%，相比2020年大幅提升了29个百分点，主要由于南通、杭州拿地较多。

【营业收入同比增长16%，权益和并表比例有待提升】2021年中骏集团营业收入达到了377.37亿元，同比增长16%；其中物业销售收入同比增长15%至361.54亿元。2021年底，中骏的合同负债为644.42亿元，对全年营收覆盖率为1.7倍；全年并表销售回款估算约为550亿元，是2021年合约销售的53%，未来权益和并表比例有待提升。

【三条红线全部达标，提前偿还年内所有美元债】2021年中骏集团总有息负债较年初增长7.81%至501.98亿元，持有现金同比下降了14.5%至200.06亿元。从三条红线指标来看，中骏集团依然归属绿档企业。今年2月，中骏提前偿还3月到期的5亿美元优先票据，年内无到期美元债。

【一体两翼战略显成效，两翼业务高速增长】2021年中骏租金收入同比大幅增长约43.9%至4.53亿元。购物中心方面，截至2021年中骏世界城购物中心总共有32个，未来预计每年会有5-6个中骏世界城购物中心开业。长租公寓方面，截止到2021年底，方隅长租公寓的在管总房间数接近3.5万间。相信在一体两翼战略的发展下，两翼业务将成为中骏业绩增长的重要驱动力。

销售

布局核心经济圈，深耕效应凸显

2021年中骏集团（含合营联营公司）共实现累计合同销售金额约1045.31亿元，同比增长3%，；累计合同销售面积746.95万平方米，同比增长1%；销售均价为每平方米13994元，同比上升2%。此外，合联营公司部分的销售金额为460.93亿元，同比下降9%，占总销售的40%。

2021年，中骏集团共有超150个项目为在售状态，共分布在61个城市，其中，前10城市的销售贡献率达65.5%，同比增加了约5个百分点。其中，大本营厦门地区销售额达到182.3亿元，去上年基本持平，也是唯一一个销售过百亿的城市；福州地区销售达78.1亿元，一跃成为贡献率第二的城市，增长最为显著；此外，昆明、泉州、北京3城连续两年销售超过50亿，未来中骏还需加强其他城市的深耕、提高单城市的销售贡献。

从区域分布来看，由于海峡西岸经济圈为中骏主要深耕区域，以及2021年推出11个新项目开售，此区域2021年的合约销售规模达396.78亿元，同比增加了42%，销售贡献约38%，同比增加了约10个百分点。同时，长三角及环渤海的销售金额，分别占比为30%和10%。

从城市能级来看，二线及三四线城市的合同销售金额分别为580.31亿元及360.25亿元，分别约占整体合同销售金额55.5%及34.5%；其中二线城市厦门、福州、苏州及昆明的销售贡献较多，分别为182.32亿元、78.08亿元、69.40亿元及76.89亿元。此外，一线及三线城市中北京及泉州的合同销售金额分别为69.00亿元及71.57亿元。

投资

加大合作权益占比下降至66%

加强长三角布局力度

2021年，中骏集团共新增25个项目，分布在18个城市，新增地上建筑面积650万平方米，同比下降40%；新增土储总价346.75亿元，同比下降14.5%；权益土储总价为230.35亿元，同比下降29%，平均拿地成本约5331元/平方米。

值得注意的是，2021年中骏加大了合作力度，新增土储权益金额占比从2020年的80%下降至66%；获取的15块地中有13块为合作项目，加大合作力度能够在一定程度上分散运营风险。

从拿地结构来看，2021年中骏加强了长三角的布局，新增土储建面占比达44%，相比2020年大幅提升了29个百分点，主要由于南通、杭州拿地较多，新增土储建面分别为84.5及81.3万平方米，占到了总量的13%及12%，为拿地最多的两个城市。

截至2021年底，中骏集团于63个城市拥有土地储备建筑面积3823万平方米，同比增长1.5%，应占土地储备建筑面积约2724万平方米，权益占比71.25%；其中中骏于长三角经济圈土储成本占比为37%，海峡西岸及粤港澳大湾区经济圈占比29%，三大核心经济圈的总占比达66%。

盈利

营业收入同比增长16%

受行业影响净利润有所下滑

2021年中骏集团营业收入达到了377.37亿元，同比增长16%；其中物业销售收入同比增长15%至361.54亿元。2021年底，中骏的合同负债为644.42亿元，对全年营收覆盖率为1.7倍，全年并表销售回款估算约为550亿元，是2021年合约销售的53%，未来权益和并表比例仍需提升。

2021年中骏的毛利润规模同比增长3.94%至81.74亿元；毛利率下滑2.48个百分点至21.66%。此外净利润方面，同比下降了17.47%至36.69亿元；净利率为9.72%，同比下降了约3.93个百分点。毛利润增长但净利润下滑，主要是由于期内受到市场波动及疫情影响，销售费用及财务费用有所增加，且其他收益及投资物业公允值变动收益减少所致，其中销售费用率（销售费用/营业收入）增加0.42个百分点至2.75%，财务费用率增加0.09个百分点至2.19%。随着房地产开发工作恢复正常，接下来中骏的净利润有望回升。

偿债

三条红线全部达标

提前偿还年内所有美元债

2021年中骏集团总有息负债较年初增长7.81%至501.98亿元，其中59%为银行及其他贷款，剩余为优先票据及境内债券；持有现金同比下降了14.5%至200.06亿元。

从三条红线指标来看，中骏集团依然稳定在绿档企业。其中净负债率为70.70%，相比2020年上升了约11.5个百分点，主要是由于期内总有息负债增长，持有现金减少所致。剔除预收账款后的资产负债率为67.29%，达标红线指标。此外，现金短债比为1.31，同比下降38%；剔除受限制现金后现金短债比为1.02。长短期债务比2.28，持有现金能覆盖短债。2022年2月，中骏提前偿还3月到期的5亿美元优先票据，年内无到期美元债。

值得注意的是，2021年中骏的合联营投资额为100.2亿元，占归母净资产的46%。少数股东应占净利润比例为16%，而少数股东权益占比为约为49%，可能存在错配。

一体两翼

一体两翼战略显成效

两翼业务高速增长

除了地产主业外，2021年中骏租金收入同比大幅增长约43.9%至4.53亿元，主要是由于上海中骏广场办公楼及泉州及莆田中骏世界城购物商场的租金增加。截至2021年，中骏集团共持有51个投资物业，分布在北京、上海、厦门，杭州及苏州等23个城市，业态涵盖购物中心、长租公寓、写字楼、商业街及商铺，总建筑面积约361万平方米（应占建筑面积293万平方米），其中27个投资物业已营运。

在购物中心方面，截至2021年中骏世界城购物中心总共有32个，其中已开业9个，2021年有4个项目在年底开业；2022年还将有5个中骏世界城购物中心要开业，未来预计每年会有5-6个中骏世界城购物中心开业。此外，2021年7月2日中骏商管在联交所主板上市，截止2021年，中骏商管总签约商业物业（包括购物中心及写字楼）42个，总签约建筑面积约为560万平方米；其中在管商业物业为16个，大多为母公司旗下投资物业项目；实现营业收入12.3亿元，同比增长53%；毛利5.8亿元，同比增长63%。

长租公寓方面，于2021年新增11个重资产项目，总共房间超过1.2万间。截止到2021年底，方隅长租公寓的在管总房间数接近3.5万间。相信在一体两翼战略的发展下，两翼业务将成为中骏业绩增长的重要驱动力。

排版丨鸟姐

更多年报点评

年报点评1 | 越秀地产：积极把握优质投资机会，TOD项目全国化布局

年报点评2 | 仁恒置地：销售规模收缩，毛利率持续下滑

年报点评3 | 招商蛇口(001979)：销售规模稳健增长，资源聚焦核心城市

年报点评4 | 绿城中国：毛利率持续下滑，2022年目标趋于谨慎

年报点评5 | 旭辉集团：三条红线进入绿档，提质增效是发展重心

年报点评6 | 远洋集团：业绩目标未完成，土储规模突破5000万平

年报点评7 | 众安集团：销售增长营收下降，以稳健为第一要务

年报点评8 | 保利置业：拿地积极，十四五目标规模翻番

年报点评9 | 金辉控股：投资收敛聚焦，资本结构逐年优化