年报点评20｜龙光集团：深耕市场稳定增长，持续提升产品交付标准

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2022-04-03 21:14:55

积极应对行业调整，提升产品竞争力。

◎ 作者 /朱一鸣、汪慧

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核心观点

【年度完成率稍有不足，深耕区域业绩稳定增长】2021年，龙光实现权益合约销售额1402.0亿元，同比增长16.2%，目标完成率稍有不足。但在行业增长承压、百强房企整体销售下滑的背景下，可以看出龙光的销售仍展现出相当的韧性，大湾区及大西南区域两大深耕市场业绩保持稳定增长。

【新增建面394万平方米，聚焦核心都市圈和高能级城市】全年通过招拍挂方式获取29个项目，新增建筑面积394万平方米，其中在深圳、南京、长沙、成都、南通重点城市积极参与集中供地，拿地总耗资超过150亿元。截至2021年底，龙光近期可开发土储建筑面积为3431.2万平方米，储备资源比较丰富，多个高价值项目推出市场后预期将为企业带来良好的业绩贡献。

【销售成本上浮22.9%，毛利率持续下行至21.9%】报告期内，实现营业收入782.9亿元，同比增长10.2%。但由于成本上浮22.9%，利润规模有所下行，毛利润为171.4亿元、净利润为103.8亿元，分别同比减少19.7%、22.4%，归母核心净利润为96.3亿元。此外，利润率也持续走低，毛利率连续四年下行至21.9%，核心净利率为12.8%。

【三条红线黄档，流动性中短期面临挑战】从“三条红线”指标来看，现金短债比为1.07倍，净负债率为82.0%，扣除预收账款的资产负债率为71.0%，踩中“一条红线”。但由于持有现金中包含了受监管资金，实际可动用现金收紧，叠加债到期，短期流动性有风险。目前龙光通过加快资产盘活、出售资产、债务展期等方式积极自救，预计中短期内都将面临挑战。

【围绕“城市综合服务商”定位，推动产品迭代升级】商业方面，推出全新商业品牌都市型商业中心“蓝鲸世界”和区域型商业中心“蓝鲸天地”，提升持续经营能力。2021年实现投资性物业经营收入为2.1亿元，同比增长94.7%。产品方面，秉持“精制产品”理念，推出新一代健康科技住宅标准体系、泛社区健康生态体系和绿色建造体系。同时，进一步提升产品交付标准体系，完善了10 多项标准管理制度，覆盖交付前、交付中、交付后全生命周期，实现对项目品质的闭环管理，全年累计完成交付超过6.4万套。

销售

年度完成率稍有不足

深耕区域业绩稳定增长

2021年，龙光实现权益合约销售额1402.0亿元，同比增长16.2%，权益合约销售面积为797.4万平方米，同比增长7.0%。根据此前年均20%增长目标来看，2021年度完成率稍有不足。但在行业增长承压、百强房企整体销售下滑的背景下，可以看出龙光的销售仍展现出相当的韧性，增长较为稳健，市场深耕价值在持续释放。

从区域市场贡献来看，大湾区、大西南区域是销售业绩的主要来源，分别占比56.5%、15.7%，合计占比超过7成。大湾区作为大本营及核心深耕区域，总计贡献792.23亿元，同比增长10.7%，深圳、佛山、惠州销售额均过百亿元。大西南区域表现稳定，贡献220.67亿元，同比增长4.8%，南宁继续保持百亿贡献城市地位。值得注意的是，外拓长三角区域销售额从2020年101.22亿元增至151.17亿元，同比增长49.3%，为企业业绩增长提供了有力的补充。整体来看，深耕区域业绩保持稳定增长，但由于新加坡的市场波动下行幅度比较大，对整体业绩目标的实现产生一定影响。

投资

新增建面394万平方米

聚焦核心都市圈和高能级城市

基于内外部环境变化，近年来龙光投资持续放缓，2021年通过招拍挂方式获取29个项目，新增建筑面积394万平方米，为近5年来最低。但由于市场分化加剧，在土地资源选择上较为谨慎，坚持聚焦核心都市圈和一二线高能级城市，强化城市深耕，年内在深圳、南京、长沙、成都等重点城市积极参与集中供地，拿地总耗资超过150亿元。

截至2021年底，龙光近期可开发土储建筑面积为3431.2万平方米，其中一二线城市土储货值占比约85%，储备资源比较丰富，多个高价值项目推出市场后，预期将为企业带来良好的业绩贡献。

盈利

销售成本上浮22.9%

毛利率持续下行至21.9%

报告期内，龙光的交付结算进度保持稳健，实现营业收入782.9亿元，同比增长10.1%。但由于销售成本上浮22.9%，利润规模有所下行，毛利润为171.4亿元、净利润为103.8亿元，分别同比减少19.7%、22.4%，归母核心净利润为96.3亿元。此外，利润率也持续走低，毛利率连续四年下行，并首次跌破30%，为21.9%，同比下降8.1个百分点，核心净利率为12.8%，也显著低于2020年17.4%。盈利能力下行已经成为行业普遍现象，企业还需在成本控制、提升溢价等方面寻求新的突破口，重塑行业竞争地位。

债务

三条红线黄档，短期流动性压力大

近年来，由于投资扩张需求，叠加城市更新项目资金占用，龙光的流动性问题也显现出来。截至2021年12月31日，持有现金（包含非流动资产中的现金及银行结余）382.4亿元，较2020年末减少10.8%。总有息规模938.7亿元，其中短期有息负债358.7亿元，同比大幅增长54%。

从“三条红线”指标来看，现金短债比为1.07倍，净负债率为82.0%，扣除预收账款的资产负债率为71.0%，踩中“一条红线”。但由于持有现金中包含了受监管资金，实际可动用现金收紧，叠加债到期，短期流动性有风险。目前龙光通过加快资产盘活、出售资产、债务展期等方式积极自救，预计中短期内都将面临挑战。

战略

围绕“城市综合服务商”定位

推动产品迭代升级

推出全新商业品牌，提升持续经营能力。2021年，龙光推出全新商业品牌都市型商业中心“蓝鲸世界”和区域型商业中心“蓝鲸天地”。深圳光明蓝鲸世界、南宁蓝鲸世界已大开业，分别吸引逾200家知名品牌进驻，成为区域消费升级TOD商业新标杆。

得益于持续经营能力不断提升，2021年龙光实现投资性物业经营收入2.1亿元，同比增长94.7%。随着蓝鲸世界在上海、深圳、温州等城市陆续落地，预期未来可贡献持续稳定的现金流。

推动产品迭代升级，2021年累计完成交付超过6.4万套。年内，龙光面向客户完成2000多份产品问卷调研，推出新一代健康科技住宅标准体系、泛社区健康生态体系和绿色建造体系，以更高标准打造智慧科技和健康人居品牌。同时，公司进一步提升产品交付标准体系，完善了10多项标准管理制度，覆盖交付前、交付中、交付后全生命周期，实现对项目品质的闭环管理。持续优化“365阳光服务体系”，推出近30个大项的标准管理动作，提升服务能力和品牌美誉度。2021年全年，龙光累计完成交付超过6.4万套，合约交付率100%，整体客户到访交付率97.4%。

排版丨鸟姐

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