房贷利率下行空间打开 新政背后有三重考量

每经评论员 杜恒峰

5月15日下午，人民银行、银保监会发布《通知》表示，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。

自房贷利率从贷款基准利率为锚调整为“LPR+点数”以来，居民房贷利率随LPR及其背后的政策利率（如中期借贷便利，即MLF）而动，此次通过LPR加点的方式统一全国房贷利率下限还属首次，而这样的政策调整背后，实则是监管机构在现有市场状况下兼顾多个矛盾点的选择。

首先，这是“兼顾内外平衡”的结果。今年以来，除了1月20日LPR一年期和五年期及以上各调降了10个、5个基点以外，基准利率就并未如市场所预期那样继续下调。为了降低实体经济融资成本，央行更多地是在货币政策数量和结构上下工夫，比如普惠小微贷款支持工具、设立科技创新再贷款、增加支农支小再贷款额度等；同时，央行还通过降准、引导银行下调1年期以上定存和大额存单利率等手段，推动银行融资成本下降，为贷款利率下行创造条件。此外，央行还向中央财政上缴超1万亿元结存利润，以支持助企纾困、稳就业保民生。央行之所以对价格（即利率）工具如此克制，一个重要原因是要兼顾汇率的稳定，避免资金的大进大出，为宏观经济创造稳定的外部金融环境。如今房贷利率下调只是调整了波动点数，并不涉及LPR或MLF利率的调整，是既有思路的延续，对市场来说，降息的预期会进一步下降。

其次，这是兼顾居民合理购房需求与银行利润稳定的结果。目前5年期及以上LPR为4.6%，除了少部分城市最近执行了4.6%这一下限外，居民房贷利率普遍高于这一水平。央行发布的一季度货币政策执行报告显示，3月末，个人住房贷款加权平均利率为5.49%；4月份，贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%。无论存量还是增量，居民房贷利率远高于今年企业4.4%的平均贷款利率。通常情况下，贷款利率和风险是正相关的，按揭贷款是银行的优质资产，其不良率低于整体贷款，利率按理也应当低于其他贷款，但出于楼市调控的需要，按揭贷款利率被设置在了一个较高的水平，下调房贷利率下限是支持居民合理购房需求的内在要求。此外，房贷利率加点下调对银行利润的影响也是可控的，因为占绝大多数的存量房贷并不在下调范围内，加上银行本身负债成本下降，增量房贷部分利率下调也并不必然导致这部分利润缩水。

第三，这是兼顾“房住不炒”和改善房地产业资金面的结果。今年4月，全国住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元，其中，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。要缓解房地产业面临的资金难题，提振需求是根本，房贷利率下限下调显然有助于提升居民的购房意愿，为开发商提供宝贵的资金来源。值得注意的是，将央行、银保监会此举直接等同于降息并不准确，因为购房者实际拿到的利率，既要看不同城市房地产政策的具体要求，更要看银行的意愿。加点下调只是打开了房贷利率下降的空间，而不必然等于某个具体的购房者能拿到这样的优惠利率，政策的作用不宜被过度夸大。

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